дома с какого года попадают под ипотеку
Подходит ли мой дом под ипотеку?
— Я продаю дом, и мне звонят риелторы с вопросом: «А ваш дом подходит под ипотеку?» Как узнать, подходит ли мой дом под ипотеку? Какие характеристики нужны для этого?
Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Rambler&Co Николай Косяк:
Выдавая ипотеку на покупку недвижимости, банк оценивает ее ликвидность. Дело в том, что зачастую покупаемая недвижимость выступает предметом залога для банка, гарантирующего своевременное погашение займа. Поэтому требуется, чтобы частный дом, приобретаемый в ипотеку, соответствовал некоторым характеристикам.
Кроме того, кредитная организация предъявит требования и к земельному участку, так как купить отдельно дом без земельного надела невозможно. Должно быть проведено межевание участка, а его границы обозначены в документах. Значение имеет и категория земельного участка. Так, легче всего получить ипотеку на частичный дом, который построен на землях населенных пунктов с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства», «для ведения личного подсобного хозяйства» и т. д. Также банк может одобрить заявку на кредит, если дом расположен на землях сельскохозяйственного назначения «для дачного строительства» или «для ведения личного подсобного хозяйства», однако такие сделки проводятся сложнее.
Отвечает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сергеева:
У банков, предоставляющих ипотечные средства на приобретение загородной недвижимости, требования к объекту довольно одинаковые. Земельный участок, дом и иные объекты капитального строительства должны быть поставлены на кадастровый учет. В жилом доме должны быть коммуникации: заведено отопление, водопровод и электричество. Кроме того, необходимо наличие соответствующих договоров с поставщиками услуг.
Отвечает директор департамента правового сопровождения сделок Tekta Group Юлия Симановская:
При принятии решения о предоставлении кредита на приобретение дома (или квартиры) банки оценивают свои риски и возможность возврата предоставленных денежных средств не только с точки зрения финансовых возможностей заемщиков, но и с точки зрения рентабельности сделки. Ведь возможно, что у заемщика не будет достаточно средств для выплаты кредита. В этом случае банкам придется самим решать вопрос о продаже заложенного недвижимого имущества и возврате денежных средств. Поэтому на стадии проверки кредитные организации должны понимать, смогут ли они продать объект недвижимости, за какие деньги и в какие сроки в случае, если заемщик перестанет выплачивать кредит.
При продаже индивидуального жилого дома основными критериями являются:
В общем, недвижимость должна быть интересна банку как предмет залога для возможной последующей реализации.
Отвечает генеральный директор Rezidential Group Сергей Ильясаев:
Понятие дома, подходящего под ипотеку, означает, что объект недвижимости удовлетворяет условиям банков, которые могут выдать покупателю кредит на его приобретение. При этом требования разных финансовых организаций к объектам вторичной недвижимости могут отличаться. Замечу, что на первичном рынке банки сами проводят аккредитацию объектов и готовы выдавать ипотечные кредиты на приобретение квартир в новостройках.
Рассмотрим самые распространенные ограничения к объектам залога, суть которых подчинена понятию дальнейшей ликвидности дома на рынке.
Говоря о юридических аспектах «пригодности дома под ипотеку», следует отметить, что банки гораздо благосклоннее относятся к недвижимости, последние владельцы которой являются ее собственниками в течение трех лет и более.
Отвечает сооснователь Lighthouse Estate Иван Маяк:
Для того чтобы дом подходил под ипотеку, сам собственник должен быть готов к продаже своего недвижимого имущества клиенту, который совершает покупку с использованием ипотечного кредита. Здесь есть несколько моментов:
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
Дома с какого года попадают под ипотеку
Запуск ипотечных программ на частные дома в России повысит спрос на такое жилье. Рассказываем, какие ипотечные программы для покупки ИЖС запустят банки и какие требования будут предъявлять к частным домам
Банки неохотно выдают кредиты на частные дома и дачи, так как им сложно оценить ликвидность этого продукта. Запуск ипотечных программ на частные дома в России повысит спрос на такое жилье, считают банкиры. К 2025 году доля вводимого жилья из дерева в России может вырасти в полтора-два раза. В результате до 20% жилфонда страны составит деревянное жилье, отмечают в Центре макроэкономического и регионального анализа и прогнозирования Россельхозбанка.
Льготная ипотека на частные дома
В 2020 году «Дом.РФ» запустил льготную ипотеку на ИЖС. Цель пилотной программы — отработка механизмов поддержки строительства частных домов для последующего масштабирования в других банках.
В отличие от существующих программ — сельской и дальневосточной ипотеки — новая программа распространяется на всю территорию России. Ее можно использовать как для покупки готового дома с земельным участком у застройщика, так и при строительстве нового жилья. Ставка по кредитам составляет от 6,1% годовых на весь срок кредита, а максимальная сумма кредита ‒ до 12 млн руб. в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и до 6 млн руб. — в остальных регионах. Заемщиками могут стать россияне в возрасте до 35 лет, имеющие несовершеннолетнего ребенка. Первоначальный взнос не менее 20%, а срок кредита — 20 лет. Пока пилотная программа действует до сентября 2021 года.
Какие требования к домам под ипотеку
В своем пилотном продукте ипотеки для ИЖС «Дом.РФ» указывает необходимые требования к самим домам, земельным участкам и коммуникациям. При соблюдении этих требований заемщики смогут получить ипотечный кредит. После обкатки пилота банки смогут внедрить соответствующие требования и в свои программы жилищного кредитования загородного жилья.
В банке «Дом.РФ» уже разработаны условия по проектному финансированию для застройщиков, требования к девелоперам, частным домам и земельным участкам. На примере этих условий можно посмотреть, как банки будут внедрять подобные программы и какие требования к домам станут предъявлять в будущем.
Какое жилье подходит под ипотеку?
Приобретение квартиры по программе ипотечного кредитования, для большинства людей, является единственным способом избавиться от аренды жилья и обзавестись собственностью, пусть и с ограничением прав.
Занимаясь первоначальным подбором квартиры, получив предварительное согласие банка на кредит, многие не знают о том, какие квартиры подходят под ипотеку, в силу чего тратят время на рассмотрение вариантов не способных пройти процедуру проверки.
Перечень требований достаточно прост и используя его, как многоступенчатый фильтр, можно из множества вариантов подобрать оптимальное сочетание характеристик.
Требования к ипотечному жилью
Прежде, чем перейти к конкретным параметрам квартир, следует сформулировать понятие того, что значит квартира подходит под ипотеку. Такой термин используется применительно к объектам, покупаемым за счет заемных средств, которые должны удовлетворять требованиям конкретного финансового учреждения.
Реестр банковских требований к квартирам имеет обобщенную схожую структуру, но может варьироваться в зависимости от конкретного кредитора, местоположения жилой недвижимости и личности заемщика. Тому, кто интересуется, как узнать подходит ли его квартира для ипотеки следует проверить свою недвижимость по алгоритму, приведенному ниже.
Расположение дома
Требование к ликвидности квартиры, которую заемщик закладывает банку в качестве гарантии возврата средств, обуславливает ограничения по размещению жилой недвижимости в пригороде или в неблагополучных районах города, так как продать такой залог будет проблематично.
Каждый банк в индивидуальном порядке решает какое жилье подходит под ипотеку, но, в большинстве случаев, ограничения следующие:
Получить информацию о том, подлежит ли дом расселению или сносу, можно выполнив запрос в администрацию территориального субъекта.
Возраст здания
Период эксплуатации постройки, в которой размещается приобретаемое по ипотеке жильё, не может превышать 70% от нормативного срока службы по строительному паспорту. Узнать необходимые данные можно посредством онлайн-сервисов, более полная информация на которых представлена для Москвы и СПб, но косвенным путем можно получить информацию и о периоде строительства типовых зданий. Наиболее популярными являются сервисы:
Способом, не требующим взаимодействия с компьютерной техникой, является обращение в БТИ и заказ технического паспорта, который там будут делать месяц и обойдется он примерно в 800 – 900 рублей.
Узнав какого года постройки интересующее здание, следует сразу исключить все варианты, дата возведения которых 1970 год или ранее.
Сбербанк предъявляет требование, согласно которого объект залога не должен быть изношен более, чем на 40% или быть поставлен в очередь на выполнение капитального ремонта из-за текущего состояния.
Конструктивные особенности
Частой причиной, почему квартира не подходит под ипотеку, является потенциально опасная, с точки зрения банка, конструкция, а именно:
1) наличие деревянных перекрытий кровли или фундамента из горючих материалов, подверженных гниению;
2) установленные газовые колонки.
Таким образом, под ограничение попадают многие «сталинки», перекрытия верхних этажей которых в подавляющем числе случаев выполнено из дерева. Вето будет наложено также на здания, фундаменты которых выполнены не из кирпича, камня или бетона.
Внутренняя комплектация квартиры
Отбросив требования к местоположению и остатке ресурса прочности здания, формулировка того, какое жилье подходит под ипотеку, будет следующей – полностью пригодное для проживания, укомплектованное всеми необходимыми удобствами для удовлетворения первичных потребностей, а именно:
Соответствие требованиям банка к объекту ипотечного кредитования выполняется дважды – потенциальным покупателем и представителем финансовой организации, который обязательно задаст все перечисленные вопросы, а значит к тому времени ответы на них должны быть найдены.
Юридические тонкости
После двухуровневой проверки жилья на предмет сохранения своей стоимости в течение всего периода кредитования, наступает черед правового аудита, который заключается в:
Помеха махинациям продавца
Существует требование законодательства, согласно которого сумма от продажи недвижимости, находившейся в собственности менее 3-х лет, подлежит налогообложению в части, превышающей 1 млн. рублей. Как следствие, многие владельцы жилья, особенно занимающиеся перекупом, стремятся снизить продажную стоимость в договоре купли-продажи, что при сделке с участием финансового учреждения возможно только, если оставшуюся сумму покупатель доплатит самостоятельно. Тем не менее, банк предпочитает собственников, период владения которых жильем превышает три года.
Завышенную стоимость квартиры, которую владелец считает обоснованной, ему придется снизить до уровня, определенного экспертом в ходе независимого аудита. Если продавец не согласится на уступку, то банк не одобрит сделку на сумму, превышающую ту, которая указана в отчете экспертизы. Альтернативой является опят таки договоренность с покупателем, если тот готов взять на себя дополнительные издержки.
Перепланировка должна быть законной
Если в процессе ремонта квартиры, продаваемой по ипотеке, были произведены переустройство или перепланировка, не разрешенные официально и не отраженные в техническом паспорте помещения, то сделка может сорваться.
Требование обязательной проверки планировки специалистами БТИ, существовавшее ранее, по состоянию на 2021 год отменено, и квартира с перепланировкой может быть с легкостью продана, если покупатель не имеет претензий. Однако вмешательство банка в процедуру юридического сопровождения сделки делает это условие необходимым, усложняя жизнь продавцу, который незаконно перенес стенку или не получил одобрение на разрешённое переустройство.
Ипотека для военнослужащих
Жилыми объектами, отвечающими требованиям к тому, какие квартиры подходят под военную ипотеку помимо расположенных в городской черте, могут являться:
Итого
Ответив на все перечисленные вопросы, любой потенциальный заемщик ипотечного кредита сможет самостоятельно определиться, какая недвижимость подходит под ипотеку и, отсеяв потенциально безнадежные варианты, сократить время на осмотр квартир и выбор подходящего варианта в несколько раз. Прежде, чем проверять недвижимость на все перечисленные требования, целесообразно обратиться в финансовую организацию и, получив предварительное согласие на кредит, уточнить конкретные требования, которые могут иметь своеобразную специфику.
В последний вагон: семейная ипотека сейчас и что изменится с 1 июля
Программа «Семейная ипотека» позволяет российским гражданам получить кредит на покупку жилья по сниженной ставке. Во Frank RG долю кредитов, выданных по этой программе на 1 мая 2021 года, оценили для «РБК-Недвижимости» в 4% от всех кредитов на жилье. С расширением программы на семьи с единственным ребенком востребованность семейной ипотеки вырастет, уверены участники рынка. Рассказываем об обновленных условиях программы «Семейная ипотека».
Условия программы
Условия, которые действуют до 1 июля 2021 года:
Виды ипотечного кредита
Семейной ипотекой можно воспользоваться для покупки жилья в новостройке, на вторичном рынке или для приобретения частного дома с земельным участком. Продавцом обязательно должно выступать юридическое лицо (например, застройщик).
Также кредит можно использовать для строительства индивидуального жилого дома или покупки земельного участка с дальнейшим строительством на нем частного дома. Важно, что все работы должны проводиться по официальному договору подряда с юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем.
Семейная ипотека позволяет приобрести жилье и на вторичном рынке у физических лиц, но только в одном федеральном округе (Дальневосточном) и только на землях сельских поселений. «Классическую вторичку по договору купли-продажи купить по программе льготной ипотеки практически нельзя. А вот вторичку от застройщика (где в ДКП продавцом выступает застройщик) — можно. Но по факту это все равно новое жилье, в новом доме, в котором никто не жил», — рассказала директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Сроки программы
Воспользоваться программой «Семейная ипотека» возможно до 1 марта 2023 года при рождении первого ребенка или последующих детей. Для семей с детьми-инвалидами правила другие: если ребенку установлена инвалидность после 2022 года, ипотеку под 6% по этой программе можно оформить до 2027 года.
Рефинансирование и маткапитал
Программа «Семейная ипотека» позволяет рефинансировать действующий ипотечный кредит по льготной ставке. Жилье должно приобретаться у юридического лица (компании-застройщика).
Программа позволяет использовать материнский капитал. Однако в «Семейной ипотеке» можно использовать средства маткапитала не для ежемесячных платежей, а только в качестве первоначального взноса. Некоторые банки дают возможность заемщикам использовать материнский капитал для досрочного погашения кредита.
Банки
Условия, перечень документов и ставки в банках по программе «Семейная ипотека» могут отличаться и регулярно меняются. Поэтому стоит уточнять все подробности в конкретной кредитной организации. На сегодня ипотеку по льготной ставке семьи с детьми могут взять в следующих банках:
Рассмотрим условия крупных кредитных организаций, которые актуальны в июне 2021 года.
Сбербанк
В Сбербанке взять ипотеку семьи с детьми могут по ставке 5,3% годовых, а при регистрации сделки в электронном виде — под 5% годовых. До 1 июля предложение распространяется на семьи с двумя и более детьми. Ставка действует весь срок кредита при условии страхования жизни и здоровья заемщика.
Минимальная ставка в рамках программы субсидирования с застройщиками составляет:
Банк ВТБ
ВТБ начал прием заявок по новым условиям в рамках ипотеки с господдержкой для семей с детьми. Приобрести недвижимость по программе теперь смогут семьи с одним ребенком. Ставка по кредиту или рефинансированию ипотеки другого банка в ВТБ составит 5% на всей срок.
Сумма первоначального взноса по программе составляет 15%. Заемщики ВТБ могут получить решение по кредиту без подтверждения дохода и занятости. Срок кредита — от одного года до 30 лет.
Райффайзенбанк
Ставка по программе «Семейная ипотека» в Райффайзенбанке составляет 5,49%. Предложение пока распространяется на покупку квартиры в новостройке для семей с двумя или более детьми. Созаемщиками по кредитному договору могут выступать официальные или гражданские супруги.
В рамках программы «Семейная ипотека» в Райффайзенбанке можно получить жилищный кредит на покупку квартиры в новостройке не только напрямую у застройщиков, но и у любых юридических и физических лиц при условии переуступки договора долевого участия.
Банк «Дом.РФ»
Банк «Дом. РФ» начал принимать заявки на оформление семейной ипотеки от заемщиков с первым ребенком и последующими детьми. Ипотечная ставка составляет от 4,7% при получении кредита на ИЖС, оформить ипотеку на покупку квартир или рефинансирование взятых в других банках кредитов можно по ставке от 5%.
Абсолют Банк
Абсолют Банк также начал прием заявок по программе с господдержкой «Семейная ипотека» на новых условиях. Теперь получить целевой заем на покупку квартиры или рефинансировать существующий ипотечный кредит могут не только многодетные семьи, но и родители первенца. Оформить льготную ипотеку в Абсолют Банке можно по ставке 5,99% годовых.
В качестве первоначального взноса, а также для частичного или полного досрочного погашения кредита в Абсолют Банке можно использовать материнский капитал.
Какое жильё можно купить в ипотеку
Ипотечный кредит можно взять на покупку различной недвижимости. В зависимости от выбранного объекта банк определяет перечень документов, необходимых для оформления займа, а также порядок проведения сделки. Рассмотрим, какие варианты жилья доступны для приобретения в ипотеку.
Доступные варианты недвижимости
Банки оформляют ипотеку на следующее недвижимое имущество:
частные жилые дома и таунхаусы;
квартиры и апартаменты в многоквартирных домах;
дачные дома, гаражи;
здания и сооружения для ведения коммерческой деятельности
Альфа-Банк предоставляет ипотечные кредиты на:
квартиры и апартаменты в многоквартирных домах
построенные частные жилые дома совместно с земельным участком;
Можно ли купить в ипотеку земельный участок? Да, если он не является муниципальной или государственной собственностью, а его площадь превышает минимальные размеры, установленные нормативами отдельных российских субъектов. Например, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области минимальный размер земельного участка для индивидуального жилого строительства составляет 300 м².
Земельные участки: особенности ипотеки
При оформлении ипотеки на землю право залога распространяется только на участок, не затрагивая находящиеся на нём здания и сооружения. Но многие банки выдают ипотечный кредит одновременно и на земельный участок, и на расположенные на его территории объекты.
Чтобы получить земельную ипотеку, могут понадобиться:
акт с указанием принадлежности участка к категории земель ИЖС;
кадастровый план с указанием номера и месторасположения участка, план межевания территории;
правоустанавливающие документы (со стороны продавца);
отчёт об оценке с указанием реальной стоимости участка;
справка из БТИ об отсутствии построек на заявленном участке.
В процессе рассмотрения заявки банк вправе запрашивать дополнительную документацию, например, разрешение от органов опеки и попечительства или нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу.
Ипотека на дом или дачу
В ипотеку также можно купить частный дом. Существуют ли у этой покупки особенности? Многие банки одобряют такие кредиты только при наличии другого залогового имущества. Так, кредиторы охотнее выдают ипотеку, если потенциальный заёмщик предоставил в качестве залога квартиру или комнату.
Сложность оформления ипотеки на загородную недвижимость связана с решением земельных вопросов. Кроме того, ликвидность частных домов зачастую ниже, чем у городских квартир. Такие сделки связаны с большими рисками, поэтому взять ипотеку на покупку или строительство такого жилья можно далеко не во всех банках.
Ипотека на строительство индивидуального жилого дома имеет ряд особенностей:
понадобится утверждённый проект, смета, а также документация о ведении всех этапов строительства;
участок должен относиться к категории земель, где разрешено строительство индивидуальных домов для постоянного проживания (ИЖС);
может потребоваться залог в виде другой недвижимости.
Земельный участок под возведение объекта должен принадлежать заёмщику на правах собственности. Готовый жилой дом можно строить только в регионе, где представлены офисы банка-кредитора.
Некоторые банки выдают кредиты на строительство дома траншами после завершения каждой стадии строительства.
Альфа-Банк выдаёт ипотечные кредиты только на уже готовые загородные дома вместе с земельным участком. Кредиты на строительство дома или только на участок не выдаются.
Требования к жилому дому:
Находится в собственности продавца (при этом право собственности должно быть зарегистрировано как на объект недвижимости, завершённый строительством);
площадь жилого дома не менее 60 кв. м и не более 300 кв. м;
материал стен — кирпич/бетон (в т. ч. материал на основе бетона: газоблок, пеноблок, твинблок и т. п.), брус/клееный брус;
год постройки — не более 20 лет до даты проведения оценки (для дома из бруса/клееного бруса год постройки — не ранее 2000 года);
наличие остекления оконных проёмов, установлены входные двери;
оборудование следующими инженерными коммуникациями:
подключение к электросети, осуществлена разводка электропроводки;
подключение к центральному отоплению или оборудование автономной газовой системой отопления (установлен газовый отопительный котёл, работающий на магистральном газе), осуществлена разводка труб для теплоносителя и установлены радиаторы отопления;
подключение к всесезонному водопроводу или к скважине, осуществлена разводка труб водоснабжения;
подключение к канализационной сети или локальному очистному сооружению, осуществлена разводка канализационных труб.
Требования к земельному участку:
находится в собственности продавца;
категория использования земельного участка — земли населённых пунктов/поселений/сельскохозяйственного назначения. Разрешённое использование земельного участка — любой из видов использования для соответствующей категории, предусмотренный законодательством РФ и разрешающий возведение жилого строения;
не должен находиться в водоохранной, резервной зоне или зоне национального парка;
площадь земельного участка не должна быть ограничена габаритами жилого дома и превышать 5000 кв. м.
Можно ли купить две квартиры в ипотеку?
Чтобы взять сумму, достаточную для покупки двух квартир, нужно иметь требуемый уровень дохода и подтвердить свою платёжеспособность перед банком. Оформление ипотечного кредита на два объекта имеет ряд особенностей. Это связано с нюансами оформления подобных сделок: на каждую квартиру оформляют отдельную заявку и отдельное ипотечное соглашение, готовят два пакета документов и т. д. Оформить ипотеку можно как в двух разных банках, так и в одном.
При покупке двух квартир в ипотеку банк-кредитор будет проверять оба объекта, что потребует больше времени. Также нужно делать две отдельные страховки и вносить большую сумму в качестве первоначального взноса.
Принимая решение о выдаче ипотеки на два объекта, банк учитывает платёжеспособность заёмщика. Если дохода недостаточно для одобрения, стоит привлечь созаёмщиков. Так, в Альфа-Банке рассматривают ипотечные заявки с привлечением от одного до трёх дополнительных заёмщиков. Другие критерии принятия решения банком:
кредитная история, своевременность погашений предыдущих кредитов, длительность задержек, если они были;
наличие официального трудоустройства, длительность работы на одном месте, система начисления заработной платы;
число лиц, находящихся на иждивении;
размер первоначального взноса, сумма долга по первому ипотечному кредиту;
актуальная рыночная стоимость залогового имущества.
Требования к качеству жилья
Поскольку квартира или другая недвижимость является предметом залога, она должна соответствовать критериям:
находиться на территории России;
не иметь несогласованных перепланировок и переоборудований;
не стоять в планах на снос по программе реновации;
иметь износ не более 65%;
быть подключённой к центральным инженерным сетям;
не находиться в залоге, под обременением или арестом.
Загородные дома должны быть удалены от крупных населенных пунктов не более чем на 50-100 км и не относиться к памятникам архитектуры.
Альфа-Банк предлагает ипотеку на квартиры в новостройках и вторичное жильё по минимальной ставке от 5,99% годовых. Всё, что вам нужно на первом этапе — оставить онлайн-заявку и дождаться одобрения. Кредитные программы Альфа-Банка доступны гражданам РФ от 21 года до 70 лет с общим трудовым стажем не менее года. Выдаём ипотеку наёмным работникам, индивидуальным предпринимателям и владельцам бизнеса, а также специалистам, ведущим частную практику.
Страхование недвижимости
Одним из ключевых особенностей оформления ипотечного кредита является приобретение страховки. Страхование недвижимости снижает риски банка и заёмщика в случае непредвиденных ситуаций: порчи залогового имущества, ухудшения здоровья заёмщика и т. д.