на каком земельном участке можно построить дом и прописаться
ИЖС, СНТ, ЛПХ и ДНП: что это и в чем разница
ИЖС, ДНП, ЛПХ и СНТ— четыре аббревиатуры, встреча с которыми неминуема, если в планах приобретение земли для дачи или дома. Под ними скрываются разные виды участков и разные возможности использования: только для ведения хозяйства, для отдыха, для круглогодичного проживания. Разбираемся с этими буквами и с тем, что за ними стоит.
Какую землю могут приобрести физические лица
В российском Земельном кодексе земля подразделяется на несколько типов. И зависит это от ее назначения и расположения. Физические лица имеют доступ к 2 типам земли:
Каждый из них используется под конкретные цели. В городах, коттеджных поселках, деревнях, поселках городского типа и других населенных пунктах возможно любое строительство. На сельхозземлях разрешена постройка только садовых домиков, причем не в любых случаях. Обо всем — по порядку.
Дом для постоянного проживания = ИЖС
ИЖС — индивидуальное жилищное строительство. Земля под ИЖС — всегда в черте населенных пунктов. Предназначена она для строительства домов. При этом постройки здесь должны иметь высоту не более 12 м или 3 этажей.
Участки ИЖС — своеобразные монополисты: только на них законом разрешено капитальное строительство, то есть возведение полноценного строения.
ИЖС подходит для тех, кто круглогодично хочет проживать за городом и иметь при этом готовую инфраструктуру.
Плюсы
Банки любят такую землю и без проблем оформляют под нее ипотеку.
В доме на участке ИЖС можно прописаться (так как у него есть почтовый адрес).
Здесь есть необходимая инфраструктура, ответственность за создание которой — у администрации населенного пункта.
Минусы
Главный минус — цена. Участки ИЖС стоят объективно дорого.
При покупке просто земли, без дома, для самостоятельной постройки последнего понадобится разрешение на строительство. Для его получения проект дома придется согласовать с целым списком инстанций и ведомств.
Как быстро получить разрешение на строительство
В ряде случаев разрешение на строительство можно оформить онлайн на портале Госуслуги. Примерный срок – две недели. Советуем уточнить на портале Госуслуги ваш случай, так как в некоторых регионах России опция может не работать.
Дом + приусадебное хозяйство = ЛПХ
ЛПХ — личное подсобное хозяйство. Участки ЛПХ предназначены для производства сельхозпродукции. Если участок расположен в населенном пункте, на нем можно построить дом.
Участки ЛПХ всегда находятся за пределами города, но не обязательно за чертой населенных пунктов. Главная цель их приобретения — для ведения личного хозяйства (на них разводят животных и птиц или выращивают сельхозкультуры).
ЛПХ, находящиеся в пределах населенных пунктов, называются «приусадебными участками». На таких не запрещено строить дома даже для постоянного проживания, а также хозяйственные сооружения.
ЛПХ, расположенные за чертой населенных пунктов, называются «полевыми участками». Здесь любое строительство — под запретом. Участки используются только для сельхоздеятельности.
ЛПХ подходит тем, кто будет вести хозяйство.
Отправим материал на почту
Прежде чем приобрести участок, нужно разобраться, на какой земле можно строить дом. Разбираемся, когда потребуется разрешение на ИЖС, в чем различия назначения участков, преимущества каждого из них.
Категории
На 2019 год имеются 2 типа разрешенных наделов для возведения строений:
ЗНП представляют территории, в пределах которых осуществляется застройка недвижимостью поселений (городов, деревень и т.д.)
ЗСХ – это наделы, предназначенные для разведения скота, выращивания сельскохозяйственных культур, пчеловодства и др.
На этих 2-х типах территорий можно строить дом, если выполняются условия разрешенного использования (об этом ниже). На остальных землях, находящихся под контролем министерства по охране окружающей среды (заповедники, реки, озера, лесные хозяйства и другие), вооруженных сил (земли запаса), промышленных объектов – возводить здания запрещается.
Впрочем, в некоторых ситуациях можно получить участок на таких территориях, если изменить его назначение на условно-разрешенное. Все уточняется на местах.
Что касается строительства дома на конкретном участке в границах ЗНП или ЗСХ здесь потребуется уточнить, в каком районе можно возводить строение. Для этого предусмотрен классификатор видов разрешенного использования территориальных наделов (ВРИ).
В чем отличие последнего от ЗНП или ЗСХ? В том, что ВРИ – это конкретное уточнение обременений участка. Например, территория может быть предназначена строго для разведения домашнего скота: свиней, коров или лошадей.
ВРИ ЗНП
ЗНП предусматривает следующие ВРИ:
На каком участке можно строить дом и прописаться, если он находится в ЗНП, зависит от типа планируемой постройки.
Для капитальных зданий с возможностью прописки предназначены следующие ВРИ:
В случае мобильного здания на колесах или салазках, его можно располагать на любом участке, находящемся в частной собственности или на «передвижных» землях.
ВРИ ЗСХ
Эти земли должны использоваться в связи с работой, связанной с ведением сельского хозяйства: выращивания растений для обеспечения продовольствием.
Если обратиться к классификатору ВРИ ЗСХ, то они делятся на 2 категории:
Какие типы участков относятся к кодам 1.16, 13.1-13.3? Это земельные наделы предназначенные:
Видео описание
Наглядно о строительстве дома на с/х землях в видеоролике:
На заметку! На каком участке можно прописаться, если они относятся к ЗСХ, смотрим в законе ФЗ № 217-ФЗ, который гласит, что на дачных территориях разрешена регистрация по месту жительства.
Если же земля находится на территории, предназначенной для с/х оборота: сенокоса, пашни, то на ней строить дом нельзя. Так как это запрещено законом №101-ФЗ. В случае самовольного строительства ответчика ожидает штраф не менее 3 тыс.руб.
Также существует запрет на капитальное строительство жилых зданий на ЗСХ, которые по целевому назначению относятся:
Дачные или садовые участки могут относиться к категории ЗНП. Чтобы узнать, к какой категории относится территория, нужно посмотреть кадастровый номер земли.
Также следует иметь в виду, что все ВРИ ЗСХ могут разделяться на следующие типы:
Первые ВРИ устанавливаются в строгом соответствии с классификатором. Вторые – могут выдаваться районными или городскими органами управления конкретному собственнику в соответствии с ПЗЗ.
На каком земельном участке можно прописаться? Практика показывает, что на основных ВРИ, которые относятся к ЛПХ, дачным и садовым объединениям. Также на условно-разрешенных – например при ведении крестьянского фермерского хозяйства, если доказать отсутствие другого места жительства на суде.
На заметку! Один и тот же участок может иметь несколько ВРИ, в зависимости от местонахождения. То есть он может относиться к ЛПХ и ИЖС.
Можно ли строить дом на дачной земле
Законодательно на дачном земельном наделе, как выяснилось, можно сооружать постройки для проживания.
К таким объединениям относятся:
Согласно новому закону зарегистрироваться, то есть получить прописку в этих строениях можно, если они соответствуют всем требованиям для капитального здания, пожаробезопасны.
Возводить на дачных сотках можно любой домик. А вот зарегистрироваться только, если дом соответствует требованиям для постоянного жительства: нормам строительства по возведению капитальных строений, а также если подведены все инженерные коммуникации.
Для дома с фундаментом потребуется разрешение на его сооружение.
На дачных участках должны быть соблюдены нормативы по расположению дома вдали от дорог и границ с соседними участками, если дом построен из дерева.
Ввод здания в эксплуатацию проходит легче для дачных земель, нежели для участков под ИЖС. Регистрация в реестре недвижимости тоже не вызывает проблем. Однако, эти правила по постановке жилья на учет действуют только до 2020 года. После этой даты будут введены новые нормы регистрации построенных зданий.
Отличия участков: преимущества и недостатки
Чтобы разобраться, какой участок и где лучше купить, нужно взвесить все плюсы и минусы каждого типа ВРИ для строительства дома.
Если дом требуется для прописки с постоянным проживанием, в приоритете – покупка участка в пределах городских или деревенских границ.
Такие наделы отличаются тем, что строительство дома потребует разрешения на строительство с согласованием границ. Покупатель такого участка ограничен градостроительным планом и проектами планировки застройки.
Обратите внимание! Очевидным плюсом земель такого типа является то, что в возведенном доме не возникнет проблем с пропиской. Налоги гораздо ниже аналогичных участков садовых объединений.
В доме, построенном под ИЖС, преимуществом станет то, что дом получит свой почтовый адрес, что даст возможность в дальнейшем присвоить ему номер в государственном реестре и зарегистрировать право собственности. Здесь также можно подвести все коммуникации: центральное водоснабжение, канализацию.
Минусы такой покупки: высокая стоимость участка и большие налоги на недвижимость.
Видео описание
Наглядно о категориях земельных участков и разрешенном использовании в следующем видео:
Садовое товарищество
СНТ имеет ВРИ под выращивание садовых культур. Находится в ЗСХ, хотя некоторые из них могут относиться к ЗНП, согласно законодательным актам в результате расширения территории города или поселка.
Плюсы СНТ:
Минусы:
Дачное некоммерческое партнерство
Представляет собой объединение, созданное для огороднических и дачных работ в целом.
ДНП имеют следующие преимущества:
Минусы участка ДНП:
Предназначение подобных территорий – выращивание сельхозкультур, уход за садом. На таком участке можно построить небольшой домик, но возвести коттедж – проблема. Так как все упирается в недостаток площади и строительные ограничения. Например, от дороги строение должно располагаться не ближе, чем 5 метров.
Здесь не предусмотрено подведение коммуникаций: газа, электричества, канализации, иногда – водопровода. Расходная часть по этим графам выльется во многих случаях в стоимость, превышающую цену покупки самого участка.
Если владельцу участка нужна дорога для обеспечения проезда к территории дома, найти материальные средства на ее постройку, он должен сам. Если же вся инфраструктура уже имеется на участке, жилье обойдется дороже, чем в аналогичных под ИЖС.
На участках дачного товарищества не предусмотрено размещение обслуживающих предприятий: школ, больниц, детских учреждений и магазинов. Для посещения поликлиники и других мест нужно будет выехать за пределы ДНП в другое село или город.
На заметку! Не все банки предоставляют займы для приобретения дачного участка, все ипотечные сделки требуют обеспечения залога – земля в населенном пункте.
Где нельзя строить дом
Согласно нормам законодательства не все участки, расположенные в поле, пригодны для строительства.
Запрещено возводить дома на береговой линии вблизи рек, озер. В некоторых случаях зона отчуждения может составлять 200 м. Любое ограничение свободного доступа к берегу может трактоваться как нарушение закона и караться штрафом, сносом самого здания.
Также запрет распространяется на территории, находящиеся вблизи:
При этом близлежащие строения должны располагаться не ближе 200 м. В некоторых ситуациях санитарная зона составит более 2000 м.
Дополнительные вопросы
Как узнать, что можно строить на земельном участке? Для поиска необходимой информации нужно воспользоваться публичной кадастровой картой. В блоке поиска участка по кадастровому номеру нужно вбить соответствующие значения. В окне результата появятся характеристики земельного надела – категория и его ограничения, ВРИ.
Используя информацию из этой статьи, нужно будет определить те виды земельных участков для строительства дома, которые разрешены законом и то ВРИ, которое имеется в наличии, сопоставить характеристики.
Как узнать можно ли строить дом на земельном участке? Для этого нужно обратиться к главе администрации и архитектору района, если участок уже приобретен.
Если же покупка только планируется, необходимо с владельцем земли запросить выписку из реестра прав (ЕГРП). Получить ее можно в Росреестре, уплатив соответствующую сумму. В ней будут указаны существующие ограничения на участок.
Видео описание
Наглядно про особенности выбора земельного участка под строительство жилого дома в следующем видео:
Заключение
Дом можно строить на участках, расположенных по всем правилам законодательства вдали от любых санитарных зон. Они должны относиться к категории земель населенных пунктов: ИЖС, ДНП,СНК. Или же сельских земель для ЛПХ, дачных товариществ или садоводческих объединений.
Еще немного внимания!
Напишите в комментариях, как думаете – подобная бюрократия упрощает жизнь среднестатистического гражданина или сделана больше для удобства государственных служб?
На каком земельном участке можно построить дом и прописаться
Введите то, что Вы ищете
Как оформить право собственности на индивидуальный жилой дом?
Для начала стоит отметить, что с 4 августа 2018 года утратили силу части 9-9.2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, предусматривающие обязанность по получению разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов ИЖС.
Обратим внимание на то, что ниже речь пойдет об объектах ИЖС, создаваемых или созданных на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, или на земельных участках, расположенных в границах населенного пункта и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке). Итак, вы планируете построить индивидуальный жилой дом. С чего начать?
Во-первых, необходимо запросить градостроительный план земельного участка. В ГПЗУ содержится много полезной информации. Например, о минимальных отступах от границ земельного участка, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства; об ограничениях использования земельного участка, в том числе если он полностью или частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий; о границах зон с особыми условиями использования территорий, если земельный участок полностью или частично расположен в границах таких зон; о границах публичных сервитутов; о красных линиях.
В целях получения ГПЗУ правообладатель земельного участка должен обратиться с заявлением в орган местного самоуправления по месту нахождения участка. Заявление о выдаче ГПЗУ может быть подано заявителем через многофункциональный центр. ГПЗУ (применительно к территориям сельских поселений) вправе выдавать органы местного самоуправления соответствующего муниципального района.
После того, как вы изучили ГПЗУ своего земельного участка и определились с местом расположения запланированного к строительству дома, вам необходимо направить уведомление о планируемом строительстве объекта ИЖС. Уведомление на бумажном носителе доставляется посредством личного обращения в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган либо направляется в данный орган через многофункциональный центр. Также оно может быть направлено в указанный орган почтовым отправлением с уведомлением о вручении или в электронном виде – через Единый портал государственных и муниципальных услуг. Форма уведомления утверждена приказом Минстроя России от 19.09.2018 № 591/пр.
Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы (на территории Омска – администрации округов, на территории области – администрации сельских поселений) в течение 7 рабочих дней со дня поступления уведомления о планируемом строительстве проводят проверку соответствия указанных в нем параметров объекта ИЖС предельным параметрам разрешенного строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным Градостроительным кодексом РФ, другими федеральными законами, действующими на дату поступления уведомления. Также устанавливается допустимость размещения объекта ИЖС в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством РФ.
По результатам проведенной проверки вышеуказанный орган направляет застройщику уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта ИЖС установленным требованиям либо о несоответствии данным требованиям. Только после получения уведомления о соответствии требованиям вы вправе приступить к строительству.
После того, как дом построен, необходимо в течение одного месяца подать уведомление об окончании строительства в соответствующий орган. Оно подается в порядке, указанном выше. К уведомлению об окончании строительства необходимо приложить технический план объекта ИЖС.
В течение семи рабочих дней со дня поступления уведомления об окончании строительства данный орган проводит проверку соответствия указанных в уведомлении параметров действующим на дату поступления уведомления о планируемом строительстве предельным параметрам разрешенного строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным Градостроительного кодекса РФ и другими федеральными законами. Кроме того, путем осмотра проводится проверка объекта ИЖС на соответствие его внешнего облика описанию внешнего вида дома, указанному в уведомлении о планируемом строительстве.
После проведения проверок, застройщику способом, указанным в уведомлении об окончании строительства, направляется уведомление о соответствии построенного объекта ИЖС требованиям законодательства о градостроительной деятельности либо о несоответствии построенного объекта ИЖС данным требованиям с указанием всех оснований для направления такого уведомления.
На орган, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство, возложена обязанность по направлению в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете объекта ИЖС и государственной регистрации прав на него – посредством отправления заявления в электронной форме, при отсутствии предусмотренных ГрК РФ оснований для направления застройщику уведомления о несоответствии построенного объекта ИЖС требованиям законодательства о градостроительной деятельности. В случае ненаправления в установленный срок указанного заявления застройщик вправе самостоятельно подать данное заявление в офисе многофункционального центра предоставления государственных и муниципальных услуг. Перечень таких офисов размещен на официальном сайте: http://мфц-омск.рф.
Стоит отметить, что Федеральный закон от 02.08.2019 № 267-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вернувший действие так называемой «дачной амнистии», не распространяется на объекты ИЖС, создаваемые на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, или на земельных участках, расположенных в границах населенного пункта и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке).