кредит со страховкой или без что выгоднее при досрочном погашении

5 ключевых ошибок при досрочном погашении кредита и ипотеки

В чем суть досрочки?

Досрочное погашение — это изменение остатка вашего долга по кредиту перед банком. Оно достигается путем возврата части кредита сверх ежемесячного платежа. В общем случае правильно досрочно погашать кредит, т.к. это уменьшает переплату и помогает закрыть кредит с минимальными финансовыми потерями. Но очень часто люди совершают досрочное погашение не правильно, что приводит к повышенной переплате банку.

Рассмотрим ключевые ошибки при досрочном погашении

Ошибка №1 — не заморачиваться досрочным погашением

Многие люди думают, что лучше держать деньги при себе и исправно платить кредит. Это с одной стороны правильно, а с другой стороны вы просто больше отдаете банку денег.
Рассмотрим пример

Для ответа проще всего воспользоваться специальным калькулятором, который покажет вот такую картинку

Слева изображен кредит с досрочным погашением, справа — без досрочного. Из диаграммы видно, что вы заплатите проценты банку больше на 19470 в итоге, если не будете досрочно погашать. Сумму 1 млн. рублей вы заплатите все равно, даже без досрочного погашения. А вот на проценты по кредиту можно повлиять досрочным погашением.

Важно: Стоит помнить, что сумму 19470 вы сэкономите через 2 года, т.е. в конце выплат кредита. Экономия будет идти постепенно за счет уменьшения суммы процентов, возвращаемых банку при каждом платеже по кредиту.

Механизм экономии следующий

Это следует помнить и обязательно стараться досрочно погасить кредит.
Читайте также: Возможен ли возврат страховки при досрочном погашении?

Ошибка №2 — не следить за своими платежами банку

Сейчас можно погасить досрочно 2мя способами — походом в банк и написанием заявления или через интернет банк.
Многие совершают ошибку и не учитывают, что им нужно каждый месяц оплатить платеж
Возьмем пример.

Вы решили погасить досрочно и пошли банк. Там вы написали заявление, что в ближайшую дату 15 числа нужно погасить ваш кредит досрочно в сумме 50 тыс. рублей. Вы внесли деньги через кассу и ждете осуществления досрочки.

Но вы забыли, что на вашем счету должно быть еще 15 тыс. рублей. В результате банк сначала списал 15 тыс. рублей в счет ежемесячного платежа, а потом попытался сделать досрочное погашение на 50 тыс.

Для справки: досрочное погашение делает программа, которая пытается уменьшить остаток на вашем счете на 50 тыс. Она это не может сделать, т.к. на вашем счете осталось 50 — 15 = 35 тыс.

Суммы 35 тыс. явно не достаточно для осуществления досрочного погашения на указанную в заявлении сумму. Ваши деньги в размере 35 тыс. остаются лежать на счете и вы узнаете о проблемах с досрочкой только при следующем походе в банк.

Важный совет: всегда проверяйте наличие средств для ежемесячного платежа и следите за тем, чтобы после даты досрочки деньги ушли в досрочку(списались со счета)

Ошибка №3 — погашать когда появятся деньги любыми суммами.

Данное правило вроде бы верное — чем больше погасишь, тем больше сэкономишь на процентах. Однако в случае Сбербанка это не так. Дело в том, чтоб на данный момент все банки обрабатывают досрочное погашение по-разному.
Есть 2 варианта:

Допустим, вы решили погасить кредит через 15 дней после очередного платежа. У вас есть 1000 рублей на досрочку на вашем счету. Ваш долг по кредиту на на дату очередного платежа был 100000 рублей.

Во втором варианте досрочное погашение работает следующим образом:

Не будем вдаваться в математику, она описана здесь. Вот как это выглядит на картинке

В столбце проценты — наша 1. тыс. рублей, она пошла на выплату процентов. В столбце остаток долга — нуль. После досрочного погашения ежемесячный платеж не изменился и остался тем же(первый столбец).

В случае Сбербанка советуем досрочно погашать кредит суммами, больше чем ежемесячный платеж. Делать это лучше всего в дату очередного платежа. Тогда досрочное погашение сработает наиболее эффективно. Правильно выбрать дату досрочки можно с помощью специального калькулятора

Ошибка №4 — копить и гасить потом сразу большой суммой.

Многие люди ждут, пока накопится достаточно большая сумма, чтоб потом идти в банк и разом погасить часть кредита досрочно. Это не правильно, ибо чем позже мы погашаем, тем меньше будет экономия. Это следует из особенности аннуитетных платежей — наиболее популярного типа платежа по кредиту:

Рассмотрим кредит в 100 тыс. рублей на 36 месяце с датой первого платежа 9 сентября 2018 года

Сделаем досрочку через 1 год(слева) и через 2 года(справа) на 50 тыс. рублей и сравним переплату с помощью того же калькулятора сравнения кредитов.
Советуем: Калькулятор сравнения эффективности досрочных погашений

В случае внесения доп. платежа через 1 год мы выплатили процентов примерно на 4 тыс. меньше, чем если погасили частично через 2 года.

Чем раньше вы осуществляете досрочное погашение, тем меньше вы заплатите банку. Копить и потом гасить сразу большой суммой — неправильно. Экономия при досрочке в этом случае будет меньше

Конечно этот случай, не совсем идеален. Нужно было бы рассмотреть, погашение по 50 тыс. через 1, 2 и 3 года против же 150 тыс. через 4 года, но результат бы остался таким же — погашать раньше всегда выгоднее с точки зрения математики.

Ошибка №5 — не иметь финансовую подушку

Погашать сверх ежемесячного платежа хорошо, но нужно оценивать свои силы. У вас должна быть финансовая подушка — 3, а лучше 6 ежемесячных платежей по кредиту. Это на случай, если вас или супругу уволят с работы, вы заболеете ну и т.д. Могут быть форс-мажорные обстоятельства, которые не освободят никак вас от ежемесячного платежа по кредиту.

Что толку, если вы погасите кредит досрочно, потом не будете иметь средств заплатить месячный платеж? При просрочке платежа банки накладывают штрафы и пени. Их придется заплатить и они полностью сведут экономию на досрочке к нулю.

Популярные вопросы про досрочное погашение

А при досрочном погашении переплата уменьшается! А это главное. Т.е. ПСК при досрочном погашении увеличивается, но это ни на что не влияет. На ПСК при досрочном погашении не нужно смотреть, чтоб оценить его эффективность. Показатель ПСК нужен для сравнения кредитов и определения наиболее выгодного. Показатель ПСК отображает именно стоимость первоначально выданных кредитов без досрочного погашения.

Источник

Преждевременный возврат денег выгоден для плательщика, но никак не для банка. Поэтому кредитные организации разными способами пытаются предотвратить досрочное погашение кредитов. Мы расскажем о подводных камнях ранней выплаты долга банку.

Можно ли досрочно погасить кредит?

Если клиент выплачивает деньги раньше времени, то банк лишается части прибыли. Поэтому раньше практически в каждом кредитном договоре прописывалось, что обладатель кредита должен будет заплатить какие-либо штрафные санкции при досрочном погашении. Таким образом банки страховали себя от финансовых рисков.

С 2011 года законодательно запрещено удерживать штраф с банковских клиентов. При этом нужно обязательно уведомить банковскую организацию за 30 дней до даты раннего погашения кредита. В договоре может быть установлен срок меньше, чем 30 суток.

Но при этом за банками сохранилась возможность отказать клиенту в досрочном погашении. Либо ограничить сумму, которую можно выплатить единовременно. Обращайте внимание на этот пункт при заключении договора с банком.

Можно полностью погасить долг, а можно выплатить части кредита. При частичном погашении можно уменьшить ежемесячную сумму или сократить сроки кредитования. Если зарплата небольшая, лучше уменьшать сумму, а если клиент стабильно получает крупные вознаграждения, то целесообразнее будет сократить срок выплат.

Условия досрочного погашения в банках

Банки выставляют разные условия в отношении досрочного платежа.

Может произойти и обратная ситуация. Банк вправе потребовать выплатить долг досрочно. Но только в тех случаях, когда были большие опоздания с платежами. Иногда даже при одноразовой задержке банк может выставить такое требование, если в этот период у банка есть финансовые проблемы.

В этом случае можно предоставить документы, которые доказывают Ваши денежные трудности. То есть документально оправдаться за просрочку платежей.

Возврат процентов по кредиту при досрочном погашении

Если кредит выплачивался аннуитетными платежами, а не дифференцированными, то при досрочном погашении кредита есть шанс вернуть часть уплаченных процентов.

При аннуитете долг платится равными частями за весь срок кредита. В этом случае в первое время больше выплачиваются проценты, чем основная сумма задолженности.

Проценты – это вознаграждение банка за то, что он предоставил возможность пользоваться своими средствами. Получается, что при досрочном погашении кредита с аннуитетными платежами человек выплачивает вознаграждение за весь срок, но пользуется деньгами гораздо меньше.

Появляются излишне уплаченные проценты при досрочном погашении кредита. И вернуть их можно, но только при обращении в суд. Просто так банк проценты не вернет.

Алгоритм действий при досрочном погашении кредита

Ничего сложного в процедуре погашения нет, но есть несколько важных нюансов, про которые нужно помнить.

Итак, чтобы выплатить банковский долг досрочно:

Не всегда досрочное погашение – выгодное действие. Если есть необходимая крупная сумма, ее можно положить на депозитный счет в банке.

В условиях кризиса в стране и отсутствия стабильности тоже не стоит спешить с досрочным погашением, ведь есть вероятность, что кредит снова понадобится в ближайшее время.

В интернете есть множество кредитных калькуляторов. Воспользуйтесь ими, чтобы просчитать максимальную выгоду: в какой срок лучше погасить долг. Ведь в любом случае, если выплатить кредит заранее – не нужно будет переплачивать банку проценты.

Возврат страховки при досрочном погашении кредита

Во многих случаях банки обязывают клиентов заключать также и страховые договоры. Таким образом кредитные организации пытаются обезопасить себя от возможных рисков

При досрочном погашении возможны два сценария:

Все зависит от первоначальных условий, которые обговаривались при подписании соглашения.

Возврат части страховой премии тоже зависит от того, что написано в документах. Если договором предусмотрен возврат премии при досрочном погашении, то можно обращаться в страховую компанию.

Бывают случаи, когда даже при наличии такого пункта страховые агентства отказываются платить. Выход один – обращаться в суд. Закон будет на стороне клиента.

Источник

Заемщик досрочно погасил кредит, но деньги за страховку ему не вернули

Мужчина взял кредит в банке — 2,6 млн рублей. Договор он оформил в апреле 2017 года на семь лет. По условиям кредита нужно было оформить страхование от несчастных случаев. С учетом срока и суммы страховка обошлась в 124 тысячи. Была еще одна страховка — за 30 тысяч. Эти суммы у него списали с кредитного счета.

Через три месяца заемщик погасил кредит. Вместо семи лет он пользовался заемными деньгами три месяца. Так как страховка нужна для гарантий банка, мужчина решил от нее отказаться и забрать часть денег за неиспользованный период. Но страховая компания не отдала деньги. Сказали, что нет оснований.

Пришлось идти в суд в надежде забрать 100 тысяч рублей за ненужную страховку и получить компенсацию морального вреда. Решение Верховного суда по этому делу повергло в шок юристов.

Зачем покупать страховку при оформлении кредита?

Это требование банка — он имеет на это право. Так банк страхует свои риски. Если с заемщиком что-то случится — он умрет, получит тяжелую травму или инвалидность и не сможет работать, — кредит за него погасит страховая компания.

Страхование жизни и здоровья необязательное, но банк может его предложить или повысить ставку при отказе от полиса. Стоимость страховки могут списать со счета и выдать заемщику меньше на эту сумму. То есть полис как бы тоже покупают в кредит и платят за него частями.

Обычно сумма страховки равна сумме кредита, но может быть и меньше. Полис может действовать до конца срока кредитного договора.

Вот такой полис и купил заемщик. Но когда он погасил кредит, то хотел отказаться от страховки и забрать часть денег. Вообще по закону так можно, и многие так делают. Иногда это происходит автоматически: вместе с заявлением о досрочном погашении кредита банк дает заявление о возврате страховой премии. И через несколько дней деньги приходят на счет. Но тут что-то пошло не так.

Почему страховая не вернула деньги?

Заемщик застраховал не риск невозврата кредита, а свою жизнь. Это не обеспечение по кредиту, а просто страховой полис для конкретных случаев. Он может действовать и сам по себе, даже если кредит уже погашен.

Кредитный договор заключен до 2024 года, а полис действует только до 2020. И вообще благодаря покупке полиса ставка по кредиту была ниже: 15,9% вместо 18,9% без полиса. Если погасил кредит досрочно — молодец. Но деньги за полис не отдадим: пусть страховка и дальше действует.

Заемщик с таким раскладом не согласился и пошел в суд, чтобы забрать 100 тысяч рублей. Ответчиком стала страховая компания: банку мужчина был ничего не должен и полис покупал не у него.

Что сказали суды?

Тот, кто страхует свою жизнь, — страхователь. Он платит страховую премию и покупает полис. Если наступит страховой случай, страховая компания заплатит ему страховую сумму. Или не самому страхователю, а выгодоприобретателю — например, погасит за заемщика кредит в банке.

Если возможность наступления страхового случая отпала или страхового риска больше нет, договор перестает действовать. Например, если дом застраховали от наводнения, а он сгорел. Или предприниматель застраховал свою ответственность перед клиентами, а потом свернул бизнес.

Если страхового риска больше нет и дело не в страховом случае, можно забрать часть страховой премии, которая пришлась на неиспользованный период, — сумму считают пропорционально сроку действия полиса.

В этой истории так и получилось: после погашения кредита страховой риск прекратился.

Договор страхования заключили именно для кредита, а не просто так. Там написано, что при покупке полиса ставка снижается. Досрочное погашение кредита — это как раз та причина, по которой можно требовать деньги за страховку.

Хоть страховая компания и говорит, что полис сам по себе, но это не так. Верните заемщику 103 тысячи рублей.

Заемщик — еще и потребитель, так что его права нарушены. Компенсируйте 10 тысяч за моральный вред и заплатите еще 50% штрафа сверху. Итого — 170 тысяч.

Договор страхования действительно можно прекратить раньше времени, если отпал страховой риск. Тогда страховая обязана вернуть деньги.

Но при страховании от несчастных случаев, как у этого заемщика, такой причиной может стать только что-то связанное с его жизнью и здоровьем. То есть должно произойти что-то, из-за чего страховать жизнь и здоровье больше нет смысла. Получается абсурд: жизнь и здоровье нужно потерять. Но тогда это страховой случай. При таком раскладе получается замкнутый круг.

В договоре страхования нет привязки к остатку долга по кредиту. Страховая выплата в любое время составит 2,6 млн рублей, она не уменьшается.

Страховой случай не связан с кредитом: несчастный случай может наступить независимо от выплат банку.

Значит, при досрочном погашении кредита договор страхования не прекращается. Нет повода возвращать страховую премию. Просто так ее потребовать назад нельзя. Для этого есть период охлаждения, но он давно прошел.

Две инстанции ошиблись и неправильно применили закон.

Итог. Решение в пользу заемщика отменили. Дело отправили на пересмотр. Окончательного решения пока нет, история свежая. Но Верховный суд внятно объяснил, что две инстанции допустили ошибки, неправильно применили закон и должны устранить нарушения.

Но ведь раньше можно было вернуть деньги за страховку. Что изменилось?

В мае 2018 года Верховный суд вынес решение в пользу заемщика. Сейчас это активно обсуждают юристы: мол, тогда разрешали, а теперь все изменилось. Но в том деле были другие обстоятельства: договор страхования был составлен так, что сумма выплаты уменьшалась вместе с долгом и зависела от него.

А если сумма долга равна нулю, то страховой выплаты фактически быть не может. Значит, и часть страховой премии можно потребовать назад. В тот раз кредит погасили через месяц, за страховку заплатили 130 тысяч рублей. Две инстанции отказали в возврате 128 тысяч, а Верховный суд сказал, что это неправильно: когда страховка связана с кредитом, при досрочном погашении часть денег должны вернуть. В итоге дело пересмотрели: страховая компания отдаст 128 тысяч рублей за полис и еще 64 тысячи рублей штрафа.

Была еще одна история, когда суд заставил банк вернуть деньги за страховку

Да, такая история и правда была и тоже широко обсуждалась. Но и там другие обстоятельства. Дело было в 2017 году. Тогда заемщица взяла кредит, купила полис, а потом сразу от него отказалась. В договоре было условие, что при отказе деньги за полис ей не вернут, а период охлаждения не сработает: там был договор присоединения.

Но в той истории речь шла о периоде охлаждения. Женщина отказалась от страховки в течение пяти дней. Если забрать деньги, пока действует период охлаждения — а сейчас он, кстати, уже не пять дней, а две недели, — то деньги вернут. Но тогда риски заемщика не будут застрахованы.

Верховный суд изменил свою позицию и пошел против заемщиков?

На самом деле никакой революции в решении Верховного суда нет. Он и раньше говорил, что, если договор страхования не привязан к кредитному, это личное дело заемщика, от чего он там себя страхует. Тогда речь шла о 146 тысячах рублей и вернуть их не удалось.

Да, такие страховки продают при оформлении кредитов, но это отдельный продукт: при досрочном погашении часть страховой премии вернуть не получится. Все зависит от формулировок, которые никто обычно не читает. Но свободу договора никто не отменял. Нельзя сначала подписать договор, а потом от него отказываться без повода.

Сначала читать, потом подписывать

Как вернуть деньги за страховку по кредиту?

Сначала нужно подумать, стоит ли в принципе отказываться от страховки. У оформления полиса есть как минимум два преимущества:

Но если вы купили полис только для оформления кредита, есть шанс забрать деньги при досрочном погашении и даже без него.

Есть два способа это сделать: использовать период охлаждения или досрочно погасить кредит.

Например, в этой истории договор страхования оказался не связан с кредитом. То есть заемщик как будто просто купил полис для страхования от несчастного случая. Нет оснований возвращать ему деньги при досрочном погашении. Кредит сам по себе, а полис отдельно. Заемщик добровольно подписал документы и теперь не сможет забрать деньги. Зато еще несколько лет будет застрахован.

Если хотите отказаться от страховки в период охлаждения, почитайте наши статьи:

Возврат в период охлаждения. Если хотите отказаться от полиса в течение двух недель после покупки, напишите заявление в страховую компанию. Полис продает не банк, а страховая — общайтесь с ней. Часто все это проходит быстро и без проблем: пишете заявление и деньги приходят на счет. А кредит платите себе дальше по графику.

Убедитесь, что в кредитном договоре нет условия, что при отказе от страховки повышается ставка. Можно сэкономить и прогадать.

Возврат при досрочном погашении. Проверьте, как связан кредитный договор и страховка. Часть премии можно вернуть, только если страховая выплата связана с долгом. То есть при погашении кредита страхового риска больше нет. Если это просто договор страхования жизни «из коробки», с возвратом могут быть проблемы — и это не нарушение. На кону при этом может стоять сто тысяч рублей и даже больше.

Если решили досрочно гасить кредит и забирать страховую премию, дальше план такой:

Следите за изменениями в законах. Сейчас нет такого правила, чтобы при досрочном погашении кредита всем возвращали страховую премию. Все зависит от условий договора. Но на рассмотрении в думе есть законопроект о возврате части денег за полис при досрочном погашении кредита. И это не будет зависеть от конкретного договора, если только юристы что-нибудь не придумают. Но пока это только планы. Когда все заработает, мы расскажем.

Источник

Как досрочно погасить ипотеку

Одновременно уменьшать платеж и сокращать срок

У меня ипотека на 10 лет, но я планирую выплатить ее за пять.

Когда я начал досрочное погашение, я попросил банк просчитать варианты с сокращением срока и с уменьшением платежа: хотел понять, как платить выгоднее. Сотрудник ответил, что точных расчетов сделать не может. Пришлось разбираться самому. Хорошо, что я это сделал.

Что вы узнаете

Пример, на котором будем разбирать

Как гасить ипотеку выгодно

Можно ли досрочно погасить ипотеку

В законе нет ограничений на досрочное погашение ипотечного кредита. В общих чертах досрочное погашение выглядит так:

Во многих банках досрочное погашение можно сделать через приложение или онлайн-кабинет, но есть и такие, в которые придется идти лично.

Доступно ли созаемщику досрочное погашение. Созаемщик может досрочно погашать кредит при личном посещении отделения. Некоторые банки требуют нотариальную доверенность, где заемщик делегирует ему это право. Бывает, что даже в разных отделениях одного и того же банка требования отличаются, из-за чего случаются споры.

Может ли банк внести в серый список за досрочное погашение. Досрочное погашение ипотеки или любого другого кредита никак не влияет на кредитную историю человека.

Зачем гасить ипотеку досрочно

Досрочное погашение ипотеки позволяет уменьшить размер основного долга, а вместе с ним и общую переплату по процентам. В итоге снижается ежемесячный платеж или срок — в зависимости от выбранной стратегии.

К тому же пока ипотечный кредит не выплачен, недвижимость находится в залоге у банка. Это психологически неуютно: сложнее решаться на перемены и, например, менять работу.

Выгоднее ли досрочно гасить ипотеку в первые годы выплат. Ежемесячный платеж по ипотеке состоит из двух частей: выплаты основного долга и переплаты по процентам. Даже когда платеж каждый месяц одинаковый, пропорция двух частей разная: в первые годы больше платишь проценты, в последние — основной долг. Поэтому в первые годы досрочно гасить ипотеку выгодно, если не смотреть на инфляцию.

Подобный график строится для любого кредита, когда вы платите равными частями каждый месяц. Если у вас несколько кредитов, то выгоднее досрочно погашать тот, у которого выше процентная ставка. Обычно это не ипотека.

Выгодно ли досрочно гасить ипотеку при высокой инфляции. С момента подписания ипотечного договора стоимость платежей фиксируется. Инфляция работает на вас и потихоньку съедает долг. За последние 20 лет инфляция составила 500%. Если ее темпы сохранятся, то 40 000 Р в месяц через 20 лет будут восприниматься как 8000 Р сейчас. Чем дольше гасите долг, тем более дешевые рубли отдаете банку. С другой стороны — платите больше процентов.

Условия досрочного погашения

У меня дружелюбный банк, и договор прямо позволяет использовать разные способы досрочного погашения: уменьшать срок ипотеки или ежемесячный платеж. Такие условия не у всех, ищите их в договоре.

Еще некоторые банки оговаривают сроки: например, требуют написать заявление о частичном досрочном или полном досрочном погашении за 30 дней до списания средств. Когда заемщик настаивает на более ранней дате, банк берет комиссию. В этом плане мне повезло больше: банк просит подать заявление за три дня до даты списания.

Варианты досрочного погашения

Досрочно можно погасить весь ипотечный кредит или только его часть. У меня в приложении «Росбанк Дом» это первое, что просят указать при заявке.

Полное погашение — вы платите всю оставшуюся сумму основного долга и проценты, которые были начислены с даты последнего платежа.

Частичное погашение — указываете сумму, которую готовы внести, дату списания и то, что планируете уменьшать: срок или размер ежемесячного платежа.

После погашения всего ипотечного кредита важно не забыть снять недвижимость с обременения: для этого в банке нужно забрать справку о выплате кредита и закладную. Дальше с ними — в МФЦ Перед частичным досрочным погашением банк показывает расчет, который ни к чему не обязывает, зато помогает увидеть, как уменьшится срок кредита или ежемесячный платеж

Что лучше уменьшить: срок или платеж

Сокращаешь срок — имеешь меньшую переплату по кредиту. Так считает кредитный календарь. Вот сравнительная табличка.

Я внес досрочно 400 000 Р, что дальше

Но банк не учитывает, что после уменьшения минимального платежа заемщик может продолжать платить ту же сумму, которую платил раньше. В этом весь секрет: для досрочного погашения нужно уменьшать платеж, но продолжать платить больше. Тогда сумма каждой следующей обязательной выплаты будет все меньше и в какой-то момент вам хватит денег, чтобы закрыть долг полностью раньше срока.

Как я досрочно гашу ипотеку

Итого: платишь как при сокращении срока, но по факту уменьшаешь минимальный платеж.

Особенности при аннуитетных и дифференцированных платежах. Аннуитетный платеж — это когда каждый месяц на протяжении всего срока кредита вы перечисляете в банк одинаковую сумму. Большинство ипотечных кредитов выдают именно с аннуитетным видом платежа. Мой кредит тоже такой.

Дифференцированный платеж — это когда каждый месяц вы гасите одинаковую часть основного долга плюс начисленные проценты, которые постепенно уменьшаются, а с ними и ежемесячный платеж.

Если платить строго по графику, то при дифференцированных платежах итоговая переплата меньше: за счет больших платежей в начале срока вы быстрее уменьшаете основной долг и на него начисляется меньше процентов.

В своем методе досрочного погашения я при аннуитетных платежах использую преимущество дифференцированных: каждый месяц плачу одинаково, но обязательный платеж при этом уменьшается. Это позволяет не переплачивать за кредит.

Зачем такие сложности

Этот метод досрочного погашения нужен только для одного: снизить риск в будущем. Смотрите.

Когда я выбираю уменьшение срока ипотеки, я говорю банку: «Я хочу продолжить платить эти 15 тысяч рублей, но чтобы это быстрее закончилось». То есть я обещаю банку, что все остальное время я буду продолжать платить по 15 тысяч. Мой минимальный платеж всегда 15 тысяч, даже если я лишусь работы или уеду в отпуск. Да, у меня сокращается срок, но весь этот срок я должен платить по максимуму.

Когда я уменьшаю платеж, я снижаю свою ежемесячную долговую нагрузку. Каждый месяц я должен банку все меньше денег. Но пока у меня есть возможность, я выбираю досрочное погашение: плачу больше и снова снижаю долговую нагрузку.

Я понимаю, что это трудно понять в тексте, поэтому подготовил для вас табличку. Там четыре варианта погашения ипотечного кредита, мой — последний. Проматывайте до столбца AR, где я вношу досрочно 400 тысяч, и смотрите на математическую магию.

Помните, что советы в интернете нельзя воспринимать как руководство к действию. Когда оформляете ипотеку, всегда читайте договор, внимательно изучайте график выплат и стройте таблички в «Экселе». Нет ничего надежнее, чем собственноручно составленный график досрочного погашения.

Сделайте платежи удобными

Подготовьте инфраструктуру. Каждый раз, когда я вношу платеж и хочу списать переплату в счет досрочного погашения, нужно оформлять заявление на частичное досрочное погашение. В первые месяцы я ходил в банк, относил наличные и оформлял письменное заявление на досрочное погашение. Это лишние транзакционные издержки.

Теперь я оформляю заявления на досрочное погашение через приложение и не хожу каждый месяц в банк. Это занимает полминуты.

Что выгоднее: гасить досрочно небольшими суммами или копить

Некоторые банки устанавливают минимальную сумму частичного досрочного погашения. У моих друзей, которые взяли ипотеку в другом банке, эта сумма была не меньше 30% от ежемесячного платежа. Мобильное приложение просто не дает отправить на досрочное погашение меньше денег. Некоторые банки в таком случае берут комиссию. Тогда есть смысл накопить деньги до минимальной суммы частичного досрочного погашения. Во всех других ситуациях гасить небольшими суммами выгоднее.

Возвращается ли страховка при досрочном погашении ипотеки

По закону вместе с получением ипотеки вам нужно застраховать недвижимость, на покупку которой вы берете кредит. Для банка это гарантия, что в случае пожара, землетрясения или еще каких-то катаклизмов он получит свои деньги назад.

У каждого банка свой список аккредитованных страховых компаний — вы можете подписать договор с любой, сравнив условия и выбрав выгодный вариант. Договор со страховой обычно заключают на год. Когда год заканчивается, сумма за страховку пересчитывается исходя из остатка по основному долгу. Договор продлевается или заключается заново. И так каждый год, пока есть ипотека.

При полном досрочном погашении ипотечного кредита можно вернуть часть денег за страховку. Достаточно будет заявления в страховую компанию — для нее это стандартная процедура. Максимум через семь рабочих дней деньги поступят на ваш счет. Вернется не вся первоначальная сумма, а только часть за те дни, которые остались до конца срока страховки. То есть в начале года сумма будет больше, а в конце — меньше.

Свои плюсы есть и при частичном досрочном погашении ипотеки. Уменьшая сумму кредита, вы сокращаете размер ежегодной стоимости страховки. В законе сказано, что для этого нужно погасить более 30% от основной суммы долга. Большинство страховых компаний не требует этого, а каждый год при расчете умножает остаток кредита на свой постоянный коэффициент. Меньше остаток — меньше платите за страховку.

Запомнить

Прежде чем затевать выплаты по моей схеме, убедитесь, что у вас получится все делать так, чтобы ежемесячное частичное досрочное погашение было удобным и не сделало процесс дороже.

Посмотрите, что договор позволяет регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения, а потом полностью закрыть кредит.

Узнайте в банке, как сделать досрочное погашение удобным, чтобы каждый месяц не ходить в отделение и не оформлять бумажные заявления.

Приятных вам минимальных платежей.

Ruslan, в основном согласен. Но
1. По поводу набрать за год по портфелю в долларах большие сомнения. В этом году повезло, в следующем так же можете в минус уйти. Я знаю о чем говорю, разрабатывал софт для торговли валютами на основе тех анализа и наблюдал как коллеги безуспешно пытались заработать. Да и интересовался статистикой по работе брокерских фирм. Она тоже была не утешительная. В лучшем случае это все рулетка.
2. P.P.S Я думаю в большинстве случаев люди до ипотеки живут на съемной квартире. У меня так было. Платил за аренду в месяц столько же сколько щас плачу по ипотеке. В таких случаях не брать ипотеку просто глупо. Богатый ты или бедный, надо исходить из конкретной ситуации и расчетов. Автору статьи респект.

Ruslan, что за портфель Руслан? Подучи пжт!

Ruslan, с точки зрения выгоды, не согласна. Чем больше срок, тем больше % переплатишь банку. Особенно в первые годы. Знаю семью, которые уже года 2 Ежемесячно платят 38 тысяч за ипотеку, из которых до сих пор только 2 тр основной долг. На максимальный срок в 25 лет брали. У меня ипотека На 10 лет, 16 тр ежемесячно. Из которых 4 это %. И то жаба душит отдавать свои бабки банку. Закрываю досрочками. А чтоб не было так грустно если не будет денег нужно изначально думать а потяну ли я такую сумму. Даже если останусь на какое то время без работы/разведусь/заболею и тд. Ипотека для богатых, да!

мария, сами себе противоречите. Самые большие проценты ты платишь как раз вначале, так что хоть засокращайся, срок то уменьшается с конца, где доля процентов в платеже уже совсем мизерная.

Anton, да так же и будет выглядеть. Какая разница? Смысл простой: уменьшаем сумму платежа, но при этом платим столько же.

Автор открывает правду о том что нет разницы платить в снижение платежа или срока, если погашать досрочно одну сумму. Не важно разово 400К или мелкими суммами ежемесячно.

Внимательно считайте по таблице! Она некорректно считает в пользу уменьшения срока, на самом деле выгоднее уменьшать платеж и платить далее ту же сумму. Гораздо выгоднее!! Ну не могут банки вам рекомендовать как выгоднее досрочно гасить. Они говорят как выгоднее им.

Да, всё верно. Очень часто в банках и агентствах недвижимости говорят, что выгоднее срок уменьшать, и ставят на этом точку.

Александра, только автор не взял в учёт, что при уменьшении срока уменьшается и процент за пользование кредитом. То есть банк прав. Больше выгода при уменьшении срока. Уменьшение платежа удобно только для страхования себя на случай непредвиденных финансовых ситуаций.

Kirill, из материнского капитала, например

Руслан, не пойму, какое отношение имеет NPV к тем тезисам, о которых пишет автор?

Sergio, скажите, а где вы узнали точную сумму для таблицы,которая идет в погашение долга и погашение %?
вбивали все вручную данные из графика,который дал банк?за все 10-15-20 лет?или где то есть соотнощение цифры,например?

или вы таблицу не заполняли, а просто пользуетесь тем же методом?

Анна, Вы не совсем понимаете как высчитывается сколько идет в погашение долга, а сколько на проценты. В погашение процентов всегда идет текущее тело долга * ипотечную ставку за день (если ставка 8% то 8/365) и после расчета ставки на каждый день просто сложите все дни месяца. Никакой магии в этом нет. Банк каждый месяц берет деньги за обслуживания тела долга. Остаток суммы идет на погашение процентов.

Kirill, схема не изменится если нет этих 400000Р.

Класская статья. Автору респект. Сам начинаю потихоньку гасить досрочно.
Пара дополнений.
1. Схема не меняется даже если не делать платежа в 400000р
2. Формула для рассчета платежей без досрочного погашения есть даже в Excel. Она там встроена! Я вчера читал другую Тиньковскую статью на эту тему. И очень удивился когда Эксель расчитал мою ипотеку с первого раза. При досрочном погашении я пока формул для перерасчета не нашел и жалко что она здесь не приводится. Но при желании можно в том же Экселе взять за основу стандартный расчет и сделать суммы по строкам. И я уверен результат приведенный здесь подтвердится.
3. Господа критики, обращайте внимание на столбец итого в расчетах Максима. Там переплаты все указаны.

Стоить взять во внимание ежегодные: инфляцию денег; страховку имущества и жизни плательщика, которая является обязательной в банке при ипотечном кредите.

Юрий, может вычет налоговый пришёл на купленную квартиру.

Леонид, статья в целом говорит о том, что выгода будет ТОЛЬКО ЕСЛИ ВНОСИТЬ ТОТ ЖЕ ПЛАТЕЖ, КОТОРЫЙ БЫЛ БЫ ПРИ УМЕНЬШЕНИИ СРОКА. Поэтому повторять это и говорить, что это выгодно только если, а вот если, зачем это?

Хорошая статья)
Я одно только не поняла: автор пишет, что уменьшил ежемесячный платеж с 15000 до 8000, а продолжает платить 15000. Но ведь банк списывает только 8000. Я правильно понимаю, что банк списал со счета автора 8000, а 7000 автор вносит как частично-досрочное?

Марина, да, правильно. При внесении суммы больше суммы платежа, по умолчанию спишется только ежемесячны платеж. Необходимо писать заявление/нажимать кнопку в приложении на частично-досрочное погашение излишне уплаченного

Иван, это плановые доходы, которые и потратить-то больше не на что.

Ирина, проигрывают те, кто суетятся и не изучают вопрос перед тем, как день лезть.
Инвестиции, как и любой вопрос в жизни, требуют внимания, изучения и понимания. И не любят суеты.
Посмотри на график падения рубля относительно доллара.
За последние 10 лет хотя-бы. Если бы вы закупили баксы тогда, то имели бы 160+% роста на сегодняшний день. Где здесь заказ? Тупо факты.

Я пользовался сервисом https://fincalculator.ru/kreditnyj-kalkulyator, где нужно указать сколько готовы тратить на кредит, а он находит оптимальные суммы и даты погашений. Формирует план с учетом всех расходов по кредиту, в том числе и страховок

Я так и сделал, получается. Сам додумался в том же 2018г =)

Олег, страховка пропорциональна остаточной сумме кредита.

Вован, он сбербанковский ипотечник, там все по-другому

Сегодня хотел досрочно вложить небольшую сумму, но там вышло, что половина этой суммы идет на погашение процентов, и только половина на основной долг

Саша, тоже так подумал, попробую после оплаты ежемесячного взноса. А если оплатить раньше с процентами, при ежемесячном взносе проценты тоже повторно надо платить или как там будет?

Sten, нет, с ежемесячного платежа эта сумма пойдёт в оплату основного долга. Поэтому выгоднее раньше заплатить, т.к. раньше снизится основной долг (на сумму превышающий процент), а потом и с ежемесячного платежа доплатится

Антон, то есть досрочку лучше заплатить до основного очередного платежа? Например если основной платеж 2 числа, то досрочку нужно платить до этого числа?

Дмитрий, чем раньше, тем лучше.

Допустим:
1. У вас кредит на 300к под 2% годовых (1% в месяц). Через месяц вам платить первый ежемесячный платёж.
2. За один месяц потихоньку (на самом деле небольшими порциями каждый день) накапливался этот 1% с 300к. В первый платёж вы заплатите 3к в проценты= 1% от 300к.
3. Всё, что платите выше, идёт тело основного долга. Т.е. если ежемесячный платёж 10к, то 7к идут в тело кредита. Остаток долга = 293к.
4. Если вы внесёте прямо сейчас ещё 10к, то ваш долг будет 283 000р.
Итого: уплачено всего 20к. Уплачено в проценты 3000р. Остаток 283 000.

Теперь перенесём досрочный платёж на более ранний срок. Заново:
1. У вас кредит на 300к под 12% годовых (1% в месяц). Через месяц вам платить первый ежемесячный платёж.
2. На самом деле процент копится небольшими частями каждый день. Грубо говоря за один день копится 1%/30. А значит в день с 300к накапливается 100 рублей процентов.
3. Спустя 10 дней накопилось уже 1000 рублей процентов.
4. Вы решаете погасить досрочно 10к рублей.
5. 1000р идёт в процент, который уже накопился. 9к идут в тело кредита. Теперь вы должны банку 291к.
6. Оставшиеся 20 дней до платежа процент копится уже с 291к. Это примерно 97р в день. А значит к платежу накопится только 1940 рублей в оплату процентов. А остальные 8060 ежемесячного платежа пойдут в тело кредита. Теперь вы должны банку 282 940.
Итого: уплачено всего 20к. Уплачено в проценты 2940. Остаток 282 940.

Источник