дефекты стен и потолков какие бывают
Составление дефектной ведомости по помещениям (последствия многолетней протечки кровли)
Предметом экспертизы является обследование помещения на предмет выявления дефектов отделочных покрытий и конструктивных элементов для составления сметы на восстановление отделки помещений №ххх по адресу: ххх
При проведении обследования были осмотрены помещения, произведена фиксация дефектов отделочных покрытий, а также произведен осмотр состояния несущих конструкций в зоне дефектов.
П.1 Осмотр помещений, фиксация дефектов
Перечень выявленных дефектов.
Месторасположение дефекта
Наименование отделочного покрытия
Вид дефекта
Площадь дефекта
Следы протечек зелено-желтого цвета, ломаные трещины в штукатурном слое потолка. Протечка в зоне крепления люстры.
Разрушение окрасочного слоя.
Отслоение шпатлевочного слоя и наличие трещин в штукатурке в результате протечек.
Обрушение штукатурного слоя на всю толщину, в зоне светильника. Сетчатые трещины, шириной раскрытия до 1.5 мм. Следы протечек.
Разгерметизация шва между стенами в результате протечек.
Внутренние дверные полотна
Участки отслоения отделочного слоя на столярных изделиях
Следы многочисленных протечек. Разрушение отделочного слоя потолка.
Угловая интенсивная протечка, вызвавшая конструктивную трещину в карнизе.
Многочисленные протечки, разрушившие отделку потолка.
Паркетное покрытие пола(дуб)
Отклонение от горизонтали в результате вздутия в зоне протечки. Коробление плинтуса по периметру пола в зоне протечек.
Рассохшаяся древесина дверного полотна в результате увлажнения. Разрушение отделочного слоя примыкания дверной коробки.
Разрушение штукатурки потолка по всей площади потолка.
П.2 Технический осмотр конструкций в зоне дефектов
Заключение по результатам экспертизы
Разрушение штукатурного слоя, трещины на потолке и разрушение штукатурного слоя потолка, коробление и растрескивание паркетного пола произошло из-за многолетних протечек кровли.
Состояние несущих конструкций в зоне протечек соответствует удовлетворительному состоянию по Приложению II. Пособия по обследованию строительных конструкций зданий. ОАО «ЦНИИПРОМЗДАНИЙ» Согласно проведённым поверочным расчётам, конструкция перекрытия обладает несущей способностью на восприятие существующих нагрузок.
— До выполнения ремонтных работ в помещении необходимо произвести ремонт кровли, просушить помещение.
— Общая стоимость ремонтных работ по выполнению отделочных покрытий, по результатам сметного расчёта, равна 243,567р.
Обследование стен зданий. Описание основных дефектов, повреждений и трещин стен
Стены зданий обследуют следующими методами:
При обследовании стен определяются следующие параметры и характеристики:
Особое внимание при обследовании кирпичных стен обращают на:
При обследовании крупнопанельных стен может быть отмечено следующее:
Обследование стен начинают с выявления конструктивной схемы здания, назначения стен (ограждающая, несущая, самонесущая), прочностных характеристик материала, типов соединения стен (стеновых панелей) с другими несущими конструкциями: фундаментами, колоннами, перекрытиями и т. д.
С помощью геодезических приборов определяют отклонения стен от вертикали, местные выпучивания, горизонтальность стыков и швов. Измеряют толщину швов стыков и трещин. Относительные горизонтальные отклонения (к высоте этажа) для кирпичных и железобетонных стен не должны превышать 1/500, облицованных естественным камнем 1/700, витражи 1/1000. Влажность материала стен находят отбором проб из разных слоев конструкции стен, в случае ее многослойности. Пробы нумеруют, взвешивают и помещают в термостат, где они высушиваются при температуре (110 ± 5)°С до постоянного веса. Сравнивают влажность стенового материала с допускаемой по нормам.
Дефекты и повреждения стен зданий
По виду используемого материала конструкций стены подразделяются на каменные (стены из кирпича, мелких и крупных блоков и панелей) и деревянные.
Основными дефектами каменных стен являются:
Дефекты в крупнопанельных зданиях, как правило, появляются в панелях наружных стен, во внутренних несущих стенах с дымовентиляционными каналами, в вертикальных и горизонтальных стыках между панелями, в примыканиях оконных и дверных коробок к стенам, наружных углах зданий, местах сопряжения перекрытий и крыш со стенами, а также в стыках каркаса и сопряжениях его с ограждающими конструкциями. Обычно это:
В крупноблочных зданиях наблюдаются следующие дефекты и повреждения стен:
Наиболее распространенными дефектами деревянных стен являются:
Причинами загнивания нижних частей деревянных стен могут быть:
Промерзание и продуваемость деревянных стен происходит из-за:
В каркасных и щитовых зданиях это может происходить вследствие осадки утеплителя, плохой тепло- и воздухоизоляции стыков, а также недостаточной плотности обшивок.
Для стен с применением асбестоцементных листов характерны следующие дефекты:
В стенах с применением металла могут возникнуть следующие дефекты:
Наиболее распространенной причиной ускоренного износа стен является периодическое их увлажнение в сочетании с температурными знакопеременными колебаниями. Проникание влаги в материал стен может происходить в результате:
При обнаружении на стенах увлажненных участков, плесени, моха, высолов и т.п. следует выявить причины их появления. Обычно это связано с такими факторами:
Одним из дефектов наружных стен зданий является промерзание. Признаком промерзания является наличие пятен сырости, конденсата и плесени, выступающих на внутренних поверхностях стен при понижении температуры наружного воздуха. Во время сильных морозов не исключено выступание на стенах инея и образование наледей. Особенно интенсивно эти дефекты проявляются на вертикальных и горизонтальных стыках панелей верхних этажей. Разрушению каменной кладки стен, цоколя и карниза кровли способствуют неисправности водосточных труб, а также применение кирпича с низкой морозостойкостью. На фасадах зданий, облицованных керамическими плитками, имеет место выпучивание облицовки, выход отдельных плит из плоскости стен, трещины и отколы в углах плиток, расстройство крепежных элементов, ржавые подтеки из швов облицовки. В процессе эксплуатации балконов, лоджий и козырьков могут возникнуть следующие повреждения:
Трещины стен
Трещины в стенах появляются вследствие:
Так, в каменных стенах факторами, способствующими образованию трещин, являются:
Важную информацию о состоянии стен дает анализ трещин в стенах. По поверхностным трещинам в кирпичных стенах можно судить о степени износа и прочности материала стены и самой стены в целом. При хорошем состоянии стен (износ до 20%) кладка монолитная, не имеет видимых изменений, камни и раствор сохраняют прочность, сцепление камней с раствором не нарушено. При удовлетворительном состоянии (износ от 20 до 40%) местами наблюдается разделение кладки на отдельные камни вследствие начинающейся потери сцепления с раствором, однако раствор еще сохраняет свою прочность. При плохом состоянии кладки (износ 40…60%) наблюдается ее прогрессирующее ослабление; потеря раствором прочности; появление волосяных трещин, выпадение или разрушение камней; выпирание отдельных мест стены. Перегрузка участков стен при удовлетворительном состоянии кладки проявляется в появлении трещин в вертикальных и горизонтальных швах. При плохом состоянии кладки трещины от перегрузки идут через камни. Особенно сильно снижение несущей способности проявляется при наличии горизонтальных трещин в простенках и вертикальных в перемычечных конструкциях. Трещины появляются не только от недостаточной несущей способности стен, но и из-за плохого состояния других конструкций: оснований, фундаментов и т.п. Контроль за поведением трещин ведется с помощью маяков, тензометров и др.
Как проверить: Скрытые дефекты отделки стен и потолка
Как избежать проблем, вовремя выявить дефекты и исправить уже допущенные ошибки?
Никогда не хватает время на то, чтобы сделать все как положено,
Но на переделку время почему-то всегда находится.
Недавно произошла загадочная история, которая может случиться с каждым. В одной новой-преновой квартире ремонт уже подходил к концу. Стены и потолок полностью отшпатлевали и зашкурили. Хозяин проверил качество и был доволен — оставалось только прогрунтовать и покрасить поверхности. Начали, как водится, с потолка. Загрунтовали, покрасили – красота! Но когда собрались красить стены, хозяин не поверил своим глазам: еще вчера ровные стены покрылись бороздами, которые не могла скрыть никакая краска. Пришлось заново шпатлевать стены. Но откуда взялись эти изъяны? Ответ — в конце статьи.
Видимые дефекты легко определить по результатам работы, если знать технологию, а чтобы предотвратить появление скрытых, придется контролировать рабочие процессы. Это занимает время. Но если этого не делать, переделка займет у вас еще больше времени. Коварство скрытых дефектов в том, что они проявляют себя на поздних этапах ремонта или по его окончании, когда цена переделок вырастает многократно. Обои покрываются плесенью, краска слезает со стен и потолка, отваливается керамическая плитка, на потолке появляются трещины и т.д.
Как этого избежать? Возьмите за правило: в ходе работы бригады отделочников вести операционный контроль и по окончании очередного этапа работ проводить приемочный контроль качества.
Приемочный контроль качества в отделке подразумевает проверку поверхностей на предмет бухтения и отслаивания. Если простукивать поверхность, гипсовый слой должен издавать ясный звук, слой на цементной основе — звонкий. Глухой звук говорит о том, что слой штукатурки может скоро отвалиться. По мере высыхания штукатурки проверяем, чтобы на поверхности не появлялись трещины. На поверхности краски и обоев не должны образоваться пузыри.
Бухтение, отслаивание, трещины могут быть вызваны разными причинами. Но все они сводятся в конечном итоге к нарушению технологии штукатурно-отделочных работ. Разберем по пунктам, как контролировать процессы, чтобы этого не допустить.
Большой расход материала.
В чем проблема? Нормы расхода штукатурной смеси – на слой толщиной 1см площадью 1 кв м потребуется 9 кг гипсовой смеси или 20 кг песчано-цементной. Когда расход увеличивается, причина, скорее всего, в нарушении инструкции по приготовлению смеси. Неправильное замешивание дает плохую смесь, появляются изъяны и бугры на поверхности, смесь быстро теряет свои рабочие свойства и застывает. Рабочие приходится выбрасывать быстро застывающую или некачественную смесь. Приготовление качественной гипсовой смеси имеет свои тонкости и состоит из нескольких этапов. Мешок смеси затворяется сразу целиком. Состав постепенно засыпают в холодную воду, затем выжидают время и повторно перемешивают. Нужно обязательно использовать чистые ведра и инструмент. Нельзя добавлять в новую смесь старую, и тем более смешивать разные составы. Смесь с добавками может повести себя непредсказуемо (быстро сохнет, покрывается трещинами или отслаивается). Если добавить много воды в смесь на цементной основе, она даст большую усадку и это почти всегда приводит к появлению трещин.
Как контролировать? Заранее прочитать инструкцию по работе со штукатурной смесью. Можно расспросить рабочих, как они ее готовят к работе, но главное, понаблюдайте, как они работают, и поправьте ошибки.
Как исправить? Работать четко по инструкции, содержать в чистоте ведра, миксер, с помощью которых замешивается смесь.
Штукатурка, которую нанесли в прошлую осень, после зимовки бухтит и отваливается.
Гипсовая штукатурка в холодную погоду долго сохнет и покрывается плесенью.
В чем проблема? Гипсовые поверхности нельзя оставлять на зимовку в неотапливаемом помещении, «зимовать» могут только цементные штукатурки. Для качественной работы у каждой штукатурной смеси есть свой диапазон рабочих температур и влажности воздуха. Температура должна быть не ниже +5+10°С, влажность — не более 60 %. Основание тоже должно иметь температуру не ниже +5°С. При нормальных условиях гипсовая смесь сохнет около 5 суток в зависимости от толщины слоя, а цементная может сохнуть несколько недель. Когда температура падает, а влажность растет, сроки готовности штукатурки растягиваются. Гипсовая штукатурка, которой пришлось долго сохнуть, может покрыться плесенью. Важно, чтобы указанные параметры соблюдались, пока смесь будет отдавать влагу и набирать прочность. Но если морозы начнутся раньше, чем из цементной штукатурки испарится влага (это не меньше месяца), она замерзнет и на следующий год забухтит.
Ускорять процесс сушки с помощью тепловых пушек рискованно – штукатурный слой покрывается сухой коркой, но внутри остается влага. Результат – отслаивание, плесень. Аналогично, летом штукатурный слой нужно защищать от прямых солнечных лучей.
Как контролировать? Следить за прогнозом погоды. Не начинать штукатурку перед наступлением заморозков. Контролировать температуру и влажность воздуха в помещении. Обеспечить хорошую вентиляцию для быстрого высыхания.
На оштукатуренной стене появились рыжие пятна. Они могут проступать даже сквозь обои и краску.
В чем проблема? Гипсовая штукатурка впитывает влагу из окружающего воздуха, в ней всегда сохраняется остаточная влажность, поэтому маяки, оставшиеся в стене, могут попросту проржаветь. То же касается любых железных элементов, которые не защитили от коррозии.
Как контролировать? Проследите, чтобы из стен, которые готовятся под обои, покраску или декоративную штукатурку, были удалены все маяки. Все железные элементы (трубы, крепежи, швеллеры, арматура) должны быть покрыты антикоррозийным составом. Для этой цели лучше использовать грунт по металлическим поверхностям типа 3 в 1: преобразователь ржавчины+грунтовка+краска. Не требуют обработки оцинкованные перфорированные уголки и профили для монтажа гипсокартонных конструкций.
Как исправить: Забытые маяки следует вынуть, а железные детали обнажить, обработать грунтовкой по металлу и заново отштукатурить сверху.
Слой штукатурки бухтит, отваливается от основания.
В чем проблема? Плохое сцепление штукатурки с основанием, вызванное пылью, грязью, смазкой, инородными включениями.
Как контролировать? Перед штукатуркой основание подвергается сплошному визуальному осмотру. Поверхность должна быть однородной и чистой — на ней не должно быть грязи, высолов, смазки, остатков раствора. Все это заранее очищается механическим способом. На стройке всегда много пыли, она садится на все поверхности, включая стены и потолок. Особенно много пыли образуется после зашкуривания, и она остается в труднодоступных местах.
Грунтовка обеспыливает поверхность и подготавливает её к штукатурке. От ее качества зависит прилипание смеси к основанию. Плоские поверхности обрабатывают валиком, а в тесных местах грунтовку наносят кистью. Хорошая альтернатива – наносить акриловую грунтовку распылителем.
Перед началом штукатурных работ проверьте рукой, нет ли пыли в углах, местах примыкания стен, стены и потолка. Обратите особое внимание на места выхода из стены труб, проводов, розеток.
Как исправить? Все участки с бухтящим слоем нужно безжалостно удалить, тщательно очистить и заново отштукатурить.
Штукатурный слой по мере высыхания покрывается сетью трещин.
В чем проблема? Трещины появляются из-за слишком быстрого высыхания штукатурки. Такие материалы, как керамзито-, газо- и пенобетонные блоки, кирпич могут стремительно поглощать влагу из штукатурки, особенно в жару.
Как контролировать? Перед штукатуркой сильно впитывающие основания должны быть обработаны акриловой грунтовкой.
Иногда появление трещин провоцирует неоднородное основание, когда не удаляют вовремя металлические предметы, древесину, брызги раствора.
Штукатурки на цементной основе больше чем гипсовые подвержены образованию трещин, поэтому в жару и на сильных сквозняках их рекомендуется увлажнять чтобы снизить скорость высыхания. На толстых слоях цементную штукатурку армируют металлической сеткой.
Как исправить? Если трещины не сопровождаются отслаиванием, крупные трещины нужно расшить, прогрунтовать и замазать штукатурной смесью. Мелкие трещины, изъяны и выбоины затираются сверху тонким слоем штукатурки.
Штукатурный слой трескается и отваливается от сложных оснований: монолитный бетон, потолочные плиты, железные конструктивные детали (опоры, уголки, балки)
В чем проблема? Не впитывающие воду основания обладают слабой адгезией к штукатурным смесям.
Как контролировать? Стальные детали следует покрыть антикоррозийным составом и укрыть металлической штукатурной сеткой в качестве основания под штукатурку. Если гипсовая штукатурка наносится на бетон, поверхность нужно обязательно обработать грунтовкой типа бетоноконтакт. Бетоноконтакт разного качества предлагают многие производители. Он должен быть того же производителя, что и штукатурка. Если слой гипсовой штукатурки на бетонном потолке превышает 20 мм, его положено армировать металлической сеткой.
При нанесении штукатурного слоя на старую штукатурку нужно соблюдать три правила. Первое, нижний слой должен быть плотнее и тверже верхнего. Это значит, что на гипсовое основание нельзя наносить сверху цементную штукатурку. Второе правило – старую штукатурку нужно тщательно проверить, отбить все отслаивающиеся участки и слабые места. Третье – гладкое основание нужно загрубить — на старой штукатурке делают насечки, чтобы обеспечить необходимую сцепление.
Как исправить? Демонтировать бухтящий отслаивающийся слой и сделать всё заново, как положено.
Прямые трещины на оштукатуренном потолке и стенах.
В чем проблема? На потолке они возникают на границе бетонных плит перекрытия (русты), а на стенах на границе разных оснований: кирпича, бетона, гипсокартона, железной опоры или деревянного основания. Также трещины появляются при плохой обработке стыков гипсокартона. Причины: разный коэффициент теплового расширения, постепенное оседание нового дома, вибрация гипсокартона.
Как исправить: швы между плитами необходимо расшить, тщательно очистить и прогрунтовать бетоноконтактом. Следом швы заполняются специальной шпаклёвкой, например, “Фюген фюлер” или “Унифлот”, проклеиваются лентой-серпянкой. Сверху наносится накрывочный слой шпаклёвки вровень с поверхностью потолка.
Появление плесени на обоях, пузырей на красочном слое, вспучивание и отслаивание шпаклевки, бухтение штукатурки.
В чем проблема? Такие дефекты возникают, когда верхний слой наносят на непросохшее основание. Если шпатлюют сырую штукатурку, красят невысохший стеклохолст или на сырую шпаклёвку клеят обои, сначала появляются морщины и трещины, а затем верхний слой начинает отваливаться. Если влажное пятно долго не просыхает, вдобавок появляется плесень. В этом смысле особенно капризны обои с плохой паропроницаемостью, например, виниловые.
Как контролировать? Штукатурку нужно наносить на бетонное основание летом не раньше чем через месяц после снятия опалубки, зимой – выждать 2 месяца. Гипсовая штукатурка сохнет в среднем 5 дней, цементная еще дольше. Есть простой народный способ проверить готовность основания: наклейте кусок прозрачной пленки на проверяемый участок и плотно заклейте его края скотчем. Спустя сутки посмотрите, появились ли на пленке капли конденсата. Если нет – поверхность сухая, на нее можно наносить следующий слой.
Как исправить: Нужно снять верхний слой, и нанести его заново после того, как основание просохнет.
Ваш санузел залили соседи сверху, и следом от стен отвалилась керамическая плитка. Штукатурка на холодном балконе забухтела через год. В холодном тамбуре коттеджа появилась плесень.
В чем проблема? Это всё последствия применения в холодных и мокрых зонах водорастворимых составов. При попадании воды гипсовая штукатурка разбухает, и плитка отваливается от размякшего гипсового основания вместе с цементным клеем. В холодных зонах на незащищенные поверхности оседает конденсат, который постепенно разрушает гипсовый слой. Если гипс впитывает слишком много влаги, это создает благоприятные условия для развития плесени. Исключение составляют специальные гипсовые смеси с гидрофобизирующими добавками.
Если плесень появилась на оконных откосах, проблема может быть в то, что оконные рамы установлены негерметично, и поэтому отштукатуренные откосы пропитываются влагой с улицы.
Как контролировать? Избегать применения гипсовых штукатурных смесей, акриловых герметиков, обычных водоэмульсионных красок в мокрых и холодных зонах.
Как исправить: Заменить гипсовые смеси цементными, акриловые герметики — влагостойкими, водоэмульсионные краски — силиконовыми или фасадными.
И в заключение, окончание истории, описанной в начале статьи. Не все отделочники знают, что акриловая грунтовка способна разъедать тонкий слой финишной шпаклёвки подобно кислоте. В нашем случае потолок перед покраской грунтовали валиком, сверху на стены упали капли грунтовки, которые стекая вниз, размыли слой финишной шпаклевки.
Чтобы этого не произошло, грунтовку наносят на потолок с помощью распылителя. Линии примыканий закрывают малярным скотчем. Тщательно укрывают все законченные плоскости, так как грунтовка способна оставить неисправимый след на пористых поверхностях – это все виды природного камня (в том числе мрамор и гранит), обои, декоративный кирпич, керамическая плитка (даже глянцевая), стены, покрытые краской или декоративкой, паркет и т.д.
Как проверить: Скрытые дефекты отделки стен и потолка
Ремонт в квартире имеет много подводных камней. Чтобы остаться довольным и не переделывать работу, рекомендуется знать, какие недоработки могут привести к изъянам всего внешнего вида помещения.
Наиболее часто встречающиеся дефекты отделочных работ
Типы фасадов и какие дефекты бывают
В зависимости от материала изготовления различают несколько видов фасадов. Каждый вариант обладает определенными характеристиками, которые в процессе эксплуатации объектов составляют как положительные, так и отрицательные моменты.
Дефекты каменных фасадов
К каменным относят стены, выполненные из кирпичной, бутовой или блочной кладки. Характерные дефекты кирпичного фасада следующие:
Независимо от типа и масштабности повреждений следует как можно скорее провести ремонтные работы, направленные на устранение дефектов фасадов. В противном случае разрушения будут расширяться, а чем сложнее дефекты, тем более затратным будет ремонт, а также возрастает риск разрушения всей конструкции.
Дефекты железобетонных стен
Железобетонные фасады могут быть монолитными, состоящими из цельной залитой плиты, или сборными, выполненными из специальных стеновых панелей. В ходе обследований наиболее часто фиксируют следующие дефекты фасада из железобетонных панелей:
Чтобы восстановить целостность и функциональность стеновых конструкций и предотвратить дальнейшее их разрушение важно не только оперативно устранить выявленные повреждения, но также установить причины их возникновения и правильно подобрать технологию ликвидации дефектов панельного дома.
Дефекты деревянных стен
В числе самых распространенных повреждений фасадов из древесины следует отметить:
При обнаружении любого из перечисленных или других факторов следует провести работы по их устранению.
Дефекты оштукатуренных фасадов
Все встречающиеся дефекты оштукатуренного фасада зданий условно разделяют на две основные группы: технологические и эксплуатационные. К типичным повреждениям штукатурного слоя относят:
Чтобы сохранить целостность и привлекательный внешний вид покрытия нужно регулярно проводить профилактическое обследование стен и при выявлении даже незначительных изменений сразу же их устранять. Намного проще и дешевле провести косметический ремонт, нежели капитальный.
Дефекты напольного покрытия
Причинами возникновения вздутия и неровностей пола являются некачественно подготовленная поверхность перед укладкой линолеумного покрытия; малое промежуток между стенами, перегородками и элементами паркета или ламината; несоответствие конструкции пола требованиям СНиП.
Набухание элементов паркета и ламината возникает при высокой влажности помещения вследствие регулярной мокрой уборки или при отсутствии проветривания. Щели между дощечками могут появиться, если в комнате нарушен температурный режим.
Механические дефекты покраски
Если вы хотите получить качественный результат покраски, то после высыхания каждого слоя нужно проверять дефекты покраски и погрешности окраски. Механические недостатки (царапины, бугры, ложбины) проверяются при дневном освещении со стремянки или туры. Обнаруженные недостатки нужно устранить и после их устранения продолжить покраску.
Обнаруженные бугорки аккуратно счищаются узким острым шпателем. Царапины кисточкой грунтуются и через час шпаклюются резиновым шпателем. После высыхания шпаклевки это место шлифуется наждачной шкуркой «нулевкой». После шлифования опять грунтуются и через час — два можно продолжить покраску.
Дефекты облицовки керамической плиткой
Облицовка керамической плиткой чаще всего проводится в кухнях и в ванных комнатах. Отслаивание плитки от стен происходит из-за применения клеёв или мастик низкого качества; при нарушении циркуляции воздуха и повышения влажности в момент проведения плиточных работ; при укладке неподготовленными рабочими.
Деформация на плитке в виде трещин и сколов, отслаивание глазури возникают в результате осадки стен, резких температурных перепадов, нагрева отопительными приборами. Небрежная эксплуатация приводит к механическим повреждениям.
Как исправить строительные дефекты в новостройках
Фото: ShutterStock/Fotodom.ru
Квартиры в новостройках сдаются «в бетоне», подготовленными к чистовой отделке (со стяжкой пола и выровненными стенами и потолком) или полностью готовыми к заселению. В любом случае в приобретённом жилище часто обнаруживаются явные и скрытые дефекты. Для начала поговорим о правовой стороне вопроса.
ЮРИДИЧЕСКИЕ НЮАНСЫ
Сегодня в сфере строительства многоквартирных жилых домов абсолютно доминирует долевая форма, регламентируемая Федеральным законом № 214-ФЗ (в редакции, действующей с 1 января 2021 г.). Этот акт предусматривает ответственность застройщика за ликвидацию недостатков объекта (квартиры и всего дома) на протяжении гарантии, срок которой указан в договоре, но не может быть менее 5 лет. Правда, гарантия на технологическое и инженерное оборудование обычно меньше. Кроме того, застройщик может попытаться доказать в суде, что причиной дефекта стали естественный износ объекта, нарушение правил его эксплуатации или ненадлежащий ремонт.
Справедливости ради отметим, что большинство строительных компаний не стремятся к конфликту с жителями и готовы пойти на соглашение. Однако крайне важно зафиксировать все недоделки на фото и перечислить их в акте приёмки квартиры. Далее вы можете потребовать «безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора либо возмещения своих расходов на устранение недостатков».
Что предпочесть? Бесплатного визита ремонтной бригады добиться несложно, но мастеров приходится ждать неделями, и, увы, далеко не всегда им удаётся решить проблему с первого раза. Устранить дефект своими силами часто можно быстрее и с лучшим результатом, однако не избежать споров с застройщиком по поводу сметы (не исключено, что придётся решать вопрос через суд). Однако в обоих случаях желательно представлять себе техническую сторону вопроса — иначе вы не сможете оценить качество выполнения работ.
Как принять квартиру после ремонта: советы для разных этапов
4 СОВЕТА НОВОСЁЛУ
Неправильная установка окон
До 60 % обращений по поводу строительных недоделок связаны с неправильной установкой окон и балконных дверей. Некоторые из этих проблем решаются сравнительно просто, другие требуют демонтажа конструкций.
Потёки на стенах, распространяющиеся от нижних углов окна. Наиболее вероятные причины — плохая герметизация монтажного шва и неправильная установка отлива. Окна в новостройках монтируют по ГОСТ 30971-2002 «Швы монтажные узлов примыканий оконных блоков к стеновым проёмам». Этот норматив регламентирует способы выравнивания и крепления оконного блока в проёме, а также герметизации зазора между рамой и стеной. Согласно ГОСТу наружный слой монтажного шва, отвечающий за гидроизоляцию, может представлять собой предварительно сжатую уплотнительную ленту (ПСУЛ).
При неправильной величине монтажного зазора и низком качестве ленты последняя не защищает от влаги, а порой уплотнитель попросту выдувает ветром. В итоге дождевая вода пропитывает срединный слой (полиуретановую пену) и проникает в помещение. Ситуацию может ухудшить неправильно установленный отлив — слишком короткий или имеющий контруклон. Герметизировать шов не так уж сложно. Для начала демонтируют отлив и убирают неровности стены, следы раствора или пены, мешающие его правильному положению — с уклоном около 10 % от дома. Затем жестяную панель возвращают на место, «сажая» на кровельный герметик, и дополнительно фиксируют шурупами. (Если размеры старого отлива не соответствуют проёму, необходим новый.) Далее удаляют наружный слой шва по периметру рамы, заправляют новую ленту и заштукатуривают зазор крепким пескоцементным раствором (одна часть цемента на две части песка) или плиточным клеем. Другой вариант заключается в замене ПСУЛ на качественный кровельный герметик (марок Soudal, Tytan Professional, ТехноНИКОЛЬ и др.). При герметизации шва мастера должны заклеить прилегающие поверхности рамы и стены малярным скотчем.
Если окно установлено неправильно, участки стен возле него могут пострадать от влаги, и их придётся заново шпаклевать. Фото: ShutterStock/Fotodom.ru
Потёки на подоконнике после дождя. Проблема часто бывает вызвана засорением дренажных отверстий окна пылью и цементной крошкой. Входы в эти отверстия расположены в нижнем фальце, и их легко обнаружить при открытой створке. Прочистить отверстия можно самостоятельно любым тонким стержнем — совсем не обязательно приглашать ремонтников. Стоит также проверить состояние симметричных компенсационных отверстий в верхнем профиле рамы, хотя они засоряются намного реже.
Окно негерметично и с трудом закрывается. Причиной может быть неправильная регулировка фурнитуры (этот дефект легкоустраним) или перекос рамы при монтаже. Во втором случае ремонт заключается в раскрытии монтажного шва изнутри — для этого снимают пластиковый нащельник или откосные сэндвич-панели либо сбивают штукатурку. Затем придётся полностью вычистить из зазора монтажную пену (это довольно кропотливая и долгая работа), ослабить крепления рамы и попытаться вернуть ей правильную геометрию с помощью клиньев, воздействующих в основном на углы конструкции. Прилагать большие усилия при этом нельзя: клинья вставляют руками, в крайнем случае слегка подбивают деревянной киянкой. Увы, добиться удовлетворительного результата удаётся не всегда: профили мо-гут быть пластически деформированы во многих местах, и «вывести» их не удаётся, даже значительно увеличив число точек крепления. В этом случае придётся полностью демонтировать старые оконные блоки и устанавливать новые.
Дефекты стяжки пола
Трещину расшивают перфоратором с насадкой «долото» или обычным зубилом. Фото: Владимир Григорьев/Burda Media
Далее делают болгаркой поперечные насечки глубиной и шириной 8–12 мм, вставляют в них ребристые стержни. Фото: Владимир Григорьев/Burda Media
А затем шпаклюют трещину фиброцементной смесью. Фото: Владимир Григорьев/Burda Media
В квартирах, подготовленных к чистовой отделке, встречаются дефекты стяжки пола. Иногда новые владельцы сталкиваются с целым «букетом болезней», требующих профессионального и дорогостоящего «лечения».
Стяжка плохо выровнена. Согласно СП 29.13330.2011 «Полы», просветы между контрольной двухметровой рейкой и проверяемой поверхностью не должны превышать 2 мм. Если критические отклонения от горизонтали невелики по площади (имеют характер локальных ямок и наплывов раствора), выровнять пол удастся с помощью перфоратора и шпаклёвки для цементных оснований. Если же дефекты обнаруживаются во многих местах, настаивайте на доливке слоя жидкого ровнителя на всей площади стяжки.
Стяжка трескается и расслаивается. Упомянутый СП требует, чтобы прочность монолитной цементно-песчаной стяжки на сжатие была не менее 15 МПа (около 150 кгс/м2), а если под слоем бетона расположена упругая теплозвукоизолирующая подложка — не менее 20 МПа. При нарушении технологии (использовании низкомарочных смесей, неправильной сушке, отсутствии демпферов вдоль стен и др.) добиться этих показателей невозможно. Проверить прочность стяжки можно склерометром, но обычно брак легко определить при простом осмотре: на бетоне видны глубокие и широкие (более 1 мм) трещины, заметна неоднородность материала, отшелушивание верхнего слоя. Если стяжка непрочна, но хорошо выровнена и сцепилась с основанием, её ремонт заключается в расшивке и заделке трещин фиброцементным раствором и последующей доливке слоя быстротвердеющей цементной или гипсовой смеси толщиной 15–20 мм.
Стяжка деформировалась при сушке. Этот недостаток обнаруживает себя характерным глухим стуком при ходьбе. Как правило, его удаётся ликвидировать инъекционным способом: в бетоне сверлят отверстие (или несколько отверстий) и с помощью пистолета-шприца заливают в пустоты жидкий ремонтный состав. Поскольку «бухтящая» стяжка обычно значительно отклоняется от горизонтали, поверх приходится доливать слой ровнителя.
В лоджиях алюминиевые окна с одинарными стёклами часто меняют на тёплые пластиковые (разумеется, за свой счёт). Подобный апгрейд можно согласовать в уведомительном порядке. Фото: KBE
Серьезные строительные дефекты
Порой новосёлы сталкиваются с такими проблемами, решить которые крайне сложно, причём ситуация ухудшается из-за того, что дефекты не всегда можно отнести на счёт строительного брака. Плохая вытяжка и отсутствие приточной вентиляции. В большинстве современных домов вытяжная вентиляция работает удовлетворительно и предусмотрены стенные или оконные приточные клапаны. Но встречаются и исключения. При слабой вытяжке следует жаловаться в управляющую компанию, которая предъявит претензии застройщику.
В квартирах с ремонтом ламинат редко бывает уложен без стыков. Обычно на границах комнат покрытие соединяют специальными профилями из алюминия или HDF. Важно, чтобы эти пороги были невысокими. Фото: Neuhofer Holz
Структурный шум. Больше всего он беспокоит обитателей квартир, расположенных над цокольными помещениями, занятыми предприятиями торговли и сферы услуг. Расположенное там оборудование создаёт вибрации, которые далеко распространяются по жёстко связанным элементам конструкции здания. Бороться с таким шумом можно только со стороны источника. ТСЖ должно потребовать от владельцев магазинов, складов и т. п., чтобы холодильное и прочее оборудование перенесли на изолирующие подиумы и отодвинули от стен.
При значительных перепадах уровня (более 20 мм) пол повторно выравнивают. Перед этим желательно сделать гидро- изоляцию или использовать полусухую смесь, чтобы не допустить протечек сквозь трещины к соседям. Фото: ShutterStock/Fotodom.ru
Плесень и запахи. Причины появления грибка на стенах и потолках новостройки — высокая влажность конструкций и отделочных слоёв, а также плохая вентиляция помещений. Не устранив их, бороться с плесенью с помощью химических средств бесполезно. Попытки просушить поверхности тепловой пушкой могут вызвать растрескивание штукатурки. Нелегко победить и аммиачный запах зимней присадки к бетону. Здесь поможет лишь длительное проветривание комнат в тёплую погоду.
Для прокладки кабелей приходится штрабить стены, что крайне невыгодно в квартирах, подготовленных к отделке. Лучше постараться протянуть новый провод c помощью старого. Фото: «ССТ»
КОНТРОЛЬ КАЧЕСТВА
Проверить качество черновых отделочных работ можно и самостоятельно.
Если в результате строительного брака (например, негерметичных окон) пострадала отделка, застройщик обязан восстановить её, но добиться этого не всегда просто. Хорошо, если квартира была сдана готовой к заселению, дефект обнаружился сразу и у подрядной фирмы ещё остались нужные материалы (обои, краски, напольные покрытия). Тогда проблема решится в течение месяца-другого. Во всех остальных случаях ремонт придётся осуществлять за свой счёт, направив застройщику заявление с требованием компенсировать расходы. Настаивать на исправлении мелких огрехов (сколов на дверях и наличниках, вмятин на напольном покрытии и т. п.) в квартире с готовой отделкой практически бесполезно.
Как принимать квартиру в новостройке: подробная инструкция
Дефекты отделки стен
Качественно проведенная подготовка стен перед оклейкой или покраской – залог долговременного ремонта. Это подразумевает очистку и выравнивание поверхностей, грунтование, устранение трещин.
Отслаивание обоев и разрушение краски являются следствием ненамеренного намокания или постоянной повышенной влажности в помещении; несоблюдения температурного режима при нанесении или после наклейки обоев; использования низкокачественных обойных клеёв.
Способы устранения дефектов
Фасад не только формирует внешний вид сооружения, но в первую очередь защищает внутренние помещения от агрессивных внешних факторов и обеспечивает комфортные условия пребывания в здании. Специфика ремонта стен напрямую зависит от типа отделки поверхностей.
Устранение трещин
В зависимости от материалов стен и степени их повреждений применяются разные технологии их ремонта:
Поскольку фасады являются несущими конструкциями, то при устранении трещин желательно дополнительно укрепить стены предварительно нагретыми стальными стержнями. После остывания они сжимаются, стягивая друг к другу края трещин.
При наличии небольших статических трещин образовавшиеся полости нужно заполнить шпаклевкой. При этом использовать лучше составы на основе силикона.
Реставрация деревянных фасадов
Стеновые конструкции из древесины чувствительны к повышенной влажности. Чтобы предотвратить гниение необходимо периодически обрабатывать стены специальными антисептическими растворами. Составы заполняют поры, проникая глубоко в структуру материала, препятствуют впитыванию влаги, защищают от появления плесени и гниения, защищают от насекомых.
Устранение высолов
Наличие солевых разводов на фасадах – довольно распространенная проблема. Возникают такого типа дефекты штукатурки или каменных поверхностей вследствие воздействия талых и ливневых вод.
Очистить фасады от высолов несложно. Нужно просто смыть с поверхности белые пятна с помощью специальных химических составов. Если покрытие в метах дефектов стало рыхлым, то следует удалить разрушенный слой и выровнять стену цементным раствором или шпатлевкой.
Дефекты при перепланировке
Закрытие вентиляционного короба нарушает температурно-влажностный баланс в квартире, как следствие появляется ржавчина, плесень, возникает отслоение плиточного или обойного покрытия. Проведение электрических и коммуникационных сетей с нарушениями требований ведет к возможным замыканиям и деформациям.
Избежать появления дефектов внутренней отделки квартиры можно, следуя двум правилам:
Изъяны штукатурки
Возникшие дефекты штукатурки могут различаться по внешнему виду и причинам появления.
Распространенный источник дефектов-применение самодельных смесей с нарушением пропорций компонентов
По причинам возникновения дефекты могут быть:
Технологические дефекты образовываются из-за нарушения технологии приготовления смеси и неправильного ее нанесения на поверхности.
Среди самых распространенных технологических дефектов подобного типа встречаются:
Гарантии по капитальному ремонту
Прямые эфиры по вопросам капитальному ремонту продолжаются.Сегодня хотим остановится на одной из важных и ключевых тем – это гарантии на строительно-монтажные работы, выполненные в рамках капитального ремонта.Подробно рассмотрим следующие вопросы:
— в течение какого срока действуют гарантии на выполненные строительно-монтажные работы в рамках капремонта;
— что делать собственникам жилья, если они обнаружили проблемные моменты в доме после завершения ремонтных работ и уже сдачи дома с капремонта в эксплуатацию организации, осуществляющей управление МКД;
— установлен ли порядок устранения замечаний в гарантийный период.
Гарантии на работы по капитальному ремонту на сегодняшний день составляют 5 лет с момента завершения всех работ и подписания акта сдачи-приемки дома с капремонта в эксплуатацию. Обращаем ваше внимание, что до 30 июня 2015 года, согласно жилищному законодательству, гарантийный срок на выполненные работы составлял 3 года. С 30 июня 2015 года в Жилищный Кодекс были внесены изменения в части установления гарантии на выполненные работы по капремонту на срок 5 лет. Именно с учетом этих изменений в законодательстве, вступивших в силу 30 июня 2015 года, специалисты Фонда стали вносить в новые договора с подрядными организациями корректировки по срокам гарантии на выполненные работы капремонта, чтобы привести их в соответствие. Таким образом, по договорам, заключенным с подрядчиками после этой даты, то есть после 30 июня 2015 года, гарантийный срок составляет уже не 3 года, а 5 лет. Согласно договору между Фондом и подрядной организацией, подрядчик гарантирует устранить за свой счет дефекты капитального ремонта, если они возникли в результате нарушения технологии производства работ (п. 1.1, п. 6.1.21, п. 9.1. договора). Обязанность подрядчика за несение гарантийных обязательств возникает после передачи дома из капитального ремонта в эксплуатацию организации, осуществляющей управление МКД.
Момент передачи фиксируется в акте сдачи-приемки выполненных работ по капитальному ремонту МКД, в котором подпись свою ставят:
Отметим, что подрядчик не несет ответственности в период гарантийного срока за ущерб, причиненный Объекту третьими лицами или ненадлежащей эксплуатацией многоквартирного дома.
Какой же порядок действий собственников жилья при обнаружении недостатков после завершения капитального ремонта?
Первое, что нужно сделать собственникам жилья при обнаружении каких-либо дефектов после завершения ремонтных работ в доме – это обратиться с заявлением в свою управляющую компанию для составления первичного акта осмотра о выявленных недостатках в доме. (Постановление Правительства РФ № 354, п. 13,14 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ № 491);
После получения от управляющей организации обратной связи и составления акта осмотра, в котором УК необходимо зафиксировать замечания и указать возможные причины их появления, собственникам или представителям управляющей организации нужно письменно обратиться в адрес Фонда, рассказать о возникшем недостатке после капитального ремонта, приложить фото, акты осмотра и т.д. Если же от управляющей компании нет обратной связи, то Вы также можете обратиться в адрес Фонда письменно с приложением фотографий выявленных замечаний.